[부동산 도서]'부동산 투자 이렇게 쉬웠어?' 읽고 -부동산 사이클을 알면 수익이 보인다

소액부동산투자 나도 시작해보자 첫걸음  -부동산 서적 읽고 공부하기

소액부동산투자 계기

 

부동산에 대해 막연한 관심을 유지하다가 30대가 넘어서면서 부동산을 약간은 다른 관점으로 바라보게 되었다.

부동산을 자본주의 사회 내의 하나의 재화로 볼 때, 

한 개인이 구매 혹은 판매하는 품목 중 가장 거래 금액이 큰 재화 중의 하나로 본 것이다.

따라서 거래 단위가 큰 만큼, 자연스럽게 그에 비율로 책정되는 수수료와 수익 등등이 모두 큰 단위로 발생되는 것이다.

따라서 부동산의 거래에 대해 잘 알게 되면 내가 발생시키는 수익의 단위가 커지게 되고, 

따라서 동일한 시간/노력 비용을 투자한다고 가정할 때, 가장 높은 투자이익을 되돌려 줄 수 있는 것이다.

결론적으로 나의 제한된 시간과 노력을 재테크의 분야에 투자했을 때 

부동산이 가장 경제성 측면에서 합리적인 투자처라는 결론이 내려지게 되었다.

물론 부동산은 자본이라는 지렛대를 보유해야 그 게임 자체에 참가할 수 있는 것은 사실이나, 

부동산 분야를 조금씩 공부하게 되면서 초기 자본이 크지 않아도 부동산에서 수익을 추구하는 것이 가능하며, 

그러한 분야를 알고, 활용하는 것은 어디까지나 개인의 공부에 기반한다는 것도 함께 알게 되었다.

소액부동산투자 - 부동산 사이클에 관해

그 중에서도 내가 가장 궁금한 부분 중 하나는 부동산의 사이클에 대한 것이었다.

경기와 연동하여 부동산 역시 사이클을 그리며 순환한다고 알고 있었고, 

연일 뉴스 매체를 통해 터져 나오는 집값이 얼마가 올랐네 얼마나 떨어졌네, 정부는 어떤 정책을 내놓을 것이네 등등 

의 복잡한 환경 속에서 소액 투자자로서 나는 어떤 관점과 시선을 가져야 하는 지 

그 큰 그림의 흐름에 대해 가장 알고 싶었다.

초보 소액부동산투자자를 위한 책 - 부동산 투자 이렇게 쉬웠어? BY 부룡

그러던 중 부동산 투자 이렇게 쉬웠어 라는 책을 국회 도서관 베스트셀러 코너에서 만나게 되었는데,

약 1개월 남짓의 짦은 부동산 공부 경험으로나마 비추어 볼때 

나의 궁금증을 가장 잘 해소해 줄 것으로 예측되는 책 중 하나인 것 같다.

저자는 1998년 대한민국이 IMF 체제라는 전대미문의 경제공황을 겪을 때부터 부동산에 관심을 가지고 

약 20여년간 투자를 이어오면서 큰 부동산의 사이클을 수차례 직접 체험하였고, 

이에 따라 시장과 수요, 공급, 가격이 어떻게 움직이는지를 몸소 투자한 부동산 전문가이다.

실제로 다양한 사이클 내에서 전체적인 흐름에 익숙하게 되면서 저자는 상승장이나 하락장 등 

각 사이클에서 최적화된 투자 전략을 통해 부동산 경기순환 어떤 지점에서도 수익을 올렸다고 한다.

부동산의 큰 흐름과 그에 적합한 전략을 실행할 줄 아는 능력이야말로 

고수의 가장 큰 역량이라고 개인적으로 생각하고 나 역시 그러한 투자의 길을 따르고 싶은 나는 

이 책이 가뭄 끝 단비와 같이 무척 반가웠다.

소액부동산투자 기본원칙 - 부동산 가격 변동은 수요와 공급 원칙에 따라

서론이 지나치게 길었던 것 같은데,  

책은 어려울 수 있는 부동산 사이클의 흐름을 읽는 방법에 대해 쉽고 간결하게 정리해 주고 있다.

기본적으로 부동산 가격은 수요와 공급의 원칙에 지배를 받는다.

특히, 실수요 뿐만 아니라 투자수요가 증가하는 곳에 부동산의 부가 존재한다고 한다.

부동산 수익을 확보하는 원리를 다시 말하면,

실수요 증가 // 공급 감소 // 투자수요 증가 이다.

그렇다면 이러한 부동산 가격이 오르고 수익이 발생되는 지역을 찾기 위해서는 

부동산 시장을 움직이는 큰 손 중 하나인 정부 정책과 시장을 어떤 관계로 인식해야 할까.

3가지 관점으로 연동되는 바를 파악할 수 있었다.

1) 정부의 부동산 정책은 시장의 수요를 변화시킨다고 한다.

2) 정부의 부동산 정책은 입지를 만들고, 이 입지가 새로운 수요를 만든다.

3) 수요는 또 다른 수요를 일으킨다.

다음은 지난 정부 부동산 정책들과 그에 따른 시장 수요의 연계 결과를 정리한 표이다.

<지난 20년간 부동산 정책의 흐름과 결과, 28P>

	국민의 정부  (고 김대중)	참여 정부  (고 노무현)	이명박 정부	박근혜 정부
정책 방향	규제 완화	규제 강화	규제 완화 (부분)	규제 완화
수요 변화	수요 증가	수요 감소 (일시적)	수요 감소 (수도권) 수요 증가 (지방)	수요 증가
결과	주택가격 상승	주택가격 하락	시장 침체 (수도권) 주택가격 회복 (지방)	주택가격 상승

부동산 수익에 큰 영향을 미치는 수요가 정부 정책에 따라 지속적으로 변화한 것을 알 수 있다. 

이처럼 과거의 부동산 정책에 따른 변화를 읽으면 시장의 수요가 어떻게 변화할 지 예측이 가능해 지는 것이다.

한편, 부동산 수요를 변화시키는 정부 정책 요인 중 다른 하나는 국토 개발 계획이라고 한다.

이는 정책을 통해 입지를 세우는 방식으로 생겨나는 수요이며, 

기존의 70년대 강남 개발이나 80년대 목동 신시가지 개발, 90년대 초 1기 신도시 개발 등이 

바로 정부가 대한민국의 국토를 개발할 밑그림인 국토균형개발계획에 따른 산물이라는 것을 알 때, 

우리는 정부의 국토 개발 계획에 대해 특히 지속적이고 심도있는 관심을 가져야 할 것이다.

현재 우리나라는 2020년까지 제 4차 국토종합개발계획에 의거하여 

전체 국가의 국토를 균형있게 발전시켜 나가고 있다고 한다.

이 부분도 점차 공부를 심도있게 해나가야 할 부분이다.

플러스로, 이처럼 정부의 방향성에 따라 특정지역으로 초기 수요가 발생되기 시작하면 

동반하여 상승장에 타고자 하는 투자수요가 발생되기 시작한다. 

이것이 바로 수요가 수요를 창출한다고 하는 것이다.

이 부분은 심리적 추격이라고도 볼 수 있으며, 

이 역시 수요를 견인하여 지속적인 가격 상승일 일으키는 주요한 원인이 되므로, 

이러한 추격 수요가 발생되는 지역을 잘 파악하고 있어야 한다.

특히, 수요 형성 시기 등에 따라 가격이 단계적으로 상승하는 흐름을 가지고 있어 

이러한 수요와 가격 상승의 역학을 잘 이해하고 있고 현재가 어떠한 단계인지를 가늠하는 것이 

바로 부동산 시장을 제대로 이해하고 투자하는 방법이라고 할 수 있다.

결론적으로, 투자자로서 우리가 찾아야 하는 지역은 다양한 요인을 바탕으로 향후 수요가 증가할 지역이며, 

그 요인은 정부의 정책과 긴밀히 함께 한다는 것이 요가 될 것이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어라는 책을 통해 어렵기만 한 부동산 기초 중의 기초, 부동산 사이클과 수요에 대해 

머리 속에 내 나름의 그림과 틀을 그려볼 수 있어서 큰 도움이 되었다.

20년의 지혜와 통찰을 책 한 권으로 얻어갈 수 있어서 무척이나 감사하다는 생각이 더욱 드는 오늘이다.