[부동산 도서] 갭투자 수퍼리치 (이종주 지음) - 소형아파트 갭투자 핵심정리

지난 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자와 갭투자자 등 주요 투기수요로 분류되는 집단에 대한 강력한 규제정책이 발표되었습니다.

부동산 시작은 어떤 흐름으로 변화될지 관련자들은 모두 큰 관심을 기울이고 있는데요.

사실 갭투자는 지난 2-3년 전부터 그 인기를 몰기 시작해서 지난 해 큰 이슈가 되었고, 사실 그로 인해 지금의 강화된 부동산 규제 강화정책이 발표된 원인이기도 합니다.

그래서 사실 갭투자에 대해서 어쩌면 흐름에 뒤떨어지는 일일지 모르나, 부동산은 일종의 사이클로 움직이는 시장인만큼 중요한 부동산 투자 전략의 하나로 그 기본 내용을 잘 알아두는 것도 필요할 것 같아 선택한 책입니다.

저자는 건축분야에서 전문성을 쌓은 후, 50대부터 부동산 시장 내에서 소형 아파트를 활용한 갭투자의 전망성을 확신하여 해당 전략으로 지속적으로 부동산의 부를 축적하고 있다고 합니다.

그러면서, 갭투자야 말로 서민이 수퍼리치가 될 수 있는 몇 안되는 방법 중 최고라고 설파하고 있습니다.

왜 그런지 좀더 자세히 요약해 볼까 합니다. 

갭투자란?

<참고: 조선일보>

주로, 갭투자는 전세가와 매매가가 큰 차이가 나지 않는 아파트를 매입하여, 2년 후 인상될 전세금을 바탕으로 지속적으로 투자해 나가는 방식을 말합니다.

따라서 중요한 점은 전세가가 지속적으로 상승할 지역, 다시 말해서 실 거주 수요가 지속적으로 발행할 지역을 찾음과 동시에 그 지역 내에서 전세가와 매매가의 차이가 크게 나지 않은 아파트를 찾아 투자하는 전략이 필요합니다.

 

특히, 소형아파트 갭투자의 경우 큰 초기자본없이 안정적으로 수익을 추구할 수 있고, 아파트가 주력 투자 대상이기에 안전성, 환금성, 수익성이 높은 편입니다.

사실, 갭투자라는 용어가 최근 들어 사용되었을 뿐 이러한 투자 방식은 이미 아주 오래 전부터 존재해 왔습니다.

저자는 오랜 세월 건축분야에서 일을 하면서 직접 목격한 결과, 다양한 부동산 투자 방식 중에서 갭투자가 가장 안전하면서도 높은 수익률을 올릴 수 있다고 제시합니다.

다시말해 안전한 소자본 투자처입니다.

왜 갭투자가 유망할까 - 대한민국 부동산의 특수성

저자는 다음과 같은 대한민국 부동산 특수성 등으로 인해 수도권 소형 아파트 갭투자가 향후 약 10-15년 이상은 안정적인 투자 방식이 될 것으로 전망하고 있습니다.

[1] 수도권 집중 

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서울 및 수도권에 전국 인구의 50% 가 집중하여 거주하고 있음

[2] 서울 공화국

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우리나라 정치경제 문화 의료 교육 외교 등의 모든 인프라가 서울에 집중되어 있음

[3] 섬 이론

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통일이 되지 않은 대한민국의 경우 섬나라와 같은 지리적 특성을 보유함

[4] 수요공급

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서울의 50% 정도가 무주택자로 통계청 자료에 의하면 나타나고 있음. 전국으로 환산하면 약 44% 가량이 무주택자임.

[5] 브랜드 및 아파트 추구성

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강남 아파트의 희소성이 높으며, 아파트가 점차 명품 브랜드화 하는 특성 

[6] 1-2인 가구 구성 증가

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점차 우리나라의 가구 구성이 2인 이하 가구가 약 50% 이상을 상회하며 증가하는 추세

소형아파트 갭투자의 로드맵 

갭투자를 하게되면 자연스럽게 주택임대사업을 하게 됩니다.

주택임대사업이란, 말 그대로 매입한 주택을 전 월세 등의 형태로 임대하며 갭투자를 통해 보유 주택 수를 늘려가면서 점차 사업화의 규모로 키워가는 것입니다.

임대사업자는 별도의 자영업이나 근로자의 본업을 병행하면서 운영이 가능하다는 장점이 있습니다.

갭투자를 통해 부자가 되기 위한 로드맵을 그려볼까요?

막연히 부동산 투자를 통해 부를 쌓겠다고 생각하는 것보다 구체적으로 어떤 목표를 가지고 행동할 것인지 그 수치를 설정하는 것이 중요합니다.

갭투자 수퍼리치의 저자는 아래와 같은 방향으로 갭투자를 통한 부자의 길을 제시하고 있습니다. 

STEP #1  내집 마련

STEP #2  아파트 3채

STEP #3  아파트 6채

STEP #4  아파트 12채

STEP #5  아파트 12채 + 상가(빌딩) 2채

어떤가요? 나도 한번 이러한 목표를 가지고 행동해보면 할 수 있겠다는 생각이 드시나요?

실제로 저자는 자신만의 갭투자 전략 강의를 신설하여 제자를 양성해 오고 있는데, 저자의 이러한 투자로드맵을 따라서 많은 수강생들이 경제적 자유의 길로 들어섰음을 사례로 보여주고 있습니다.

갭투자의 핵심전략

갭투자의 물건 선정 시, 가장 핵심은 

수도권 역세권 소형아파트가 공략 대상이라는 점입니다.

이유는 해당 지역의 경우 지속적인 실 거주 수요가 발생하기 때문에 

시간이 흐름에 따라 물가가 오를 때 역시 자연스러운 전세가의 지속 상승 예측 할 수 있습니다.

또한, 매매가 대비 전세가가 약 80~85%에 달하는 물건의 경우 적극적인 투자 고려 대상이 됩니다.

아파트 생애 주기로 보면 약 4-20년 된 아파트가 주요 대상이 됩니다.

또한 동일 자본의 경우, 투자 가능한 물건의 수를 최대화 하는 것이 좀더 수익성 면에서 높은 이득이 발생될 수 있습니다.

다시 말해, 1억원의 초기 자금으로 갭투자를 시작하는 경우 

서울 시내의 아파트 1채에 투자하는 것 보다 수도권 아파트 약 3채를 투자하는 것이 바람직한 투자 전략이 될 수 있습니다.

 

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이상 갭투자 수퍼리치의 핵심 내용을 정리해 보았습니다.

사실, 내용을 자세히 들여다보면 부동산 갭투자의 세부사항은 매우 단순합니다.

 

전세가가 오를 지역의 아파트를 선정하여 매매/전세의 차익만큼으로 아파트를 매수하는 것입니다.

이러한 사이클을 무한 반복하는 과정에서 전세 및 매매가도 함께 상승하게 되며 수퍼리치와도 같은 큰 자산이 형성되는 것입니다.

주의할 점은 각종 부동산 수수료 및 보유세금을 별도의 개인 소득을 통해 감당해 내야 한다는 점이며,

2년 뒤의 전세금 상승분은 반드시 재투자의 자본금으로 그 사이클을 이어가야 한다는 점입니다.

읽고 난후 총평 

저자가 워낙 확신을 가지고 자신의 투자법을 맹신하는 어조로 일관하는 점히 오히려 갭투자에 대한 불신감을 더 키우는 점이 없지않아 있지만, 소액부동산투자자에게는 분명 갭투자가 매우 장점이 많은 요소가 있다고 하겠습니다.

특히, 최근 부동산 규제 정책 중 대출 규제강화로 인해 신규 투자자금에 어려움을 겪는 투자자들이 많을 것으로 예상되는데, 이러한 부동산 환경에서 전세를 끼고 매입하는 경우 별도의 대출금 소요가 없으므로 불황기에도 적합한 투자방식이 되지 않을까 생각해 봅니다.

가장 중요한 것은 그러한 투자처를 찾을 수 있도록 꾸준히 공부하며 부동산 지식과 안목을 넓혀가는 것이라 하겠습니다.