누구나 쉽게 이해하는 부동산 증여세 계산법

지난해부터 부동산 투자가 급증하면서 최근에 아파트를 자녀, 손자에게 

혹은 배우자에게 증여하는 사례가 증가하고 있다고 하네요.

이는, 종합부동산세 등 보유세 증가에 대비하여 2 주택 이상 다주택자들의 경우,

아파트를 팔기 보다는 자녀 또는 손자에게 증여하는 케이스가 많아진 것이 중요한 원인이라고 합니다.

요즘에는 꼭 부자가 아니더라도 여러 세금의 절감 효과로 인해 

자녀나 배우자에게 재산을 증여하는 경우가 많아져서 증여세에 대한 관심도 많아졌네요.

눈에 넣어도 아프지 않을 내 자녀에게 나의 소중한 재산을 물려주는 것도 

사실 부모가 할 수 있는 큰 보람이 될텐데요.

그래서 오늘은 증여세의 구체적인 내용을 쉽게 정리하고 

간단하게 증여세 계산기 활용 계산하는 방법에 대해 체크해 보았습니다.

증여세란?  상속세와의 차이는?

우리나라는 나의 자산을 타인에게 무상으로 넘겨주더라도 세금을 부과하고 있습니다. 

한 가지는 증여세이고, 다른 한 가지는 상속세 입니다.

증여세와 상속세의 경우 서로 비슷한 것으로 보이지만, 잘 보면 차이가 있는데요.

재산을 보유하고 있는 사람이 생존해 있을 때 재산을 넘기면 증여에 해당이 되고,

재산을 보유하고 있는 사람이 사망한 후에 넘겨주는 상속에 해당됩니다.

증여세 계산 방법은?

살짝 복잡해 보이지만  그 내용을 보면 크게 어렵지 않네요.

총 3단계로 구분해 보았습니다. 양도소득세를 구하는 구조와도 유사합니다.

< 증여세 계산방법 >

1. { '증여 재산금액' - (비과세, 채무)  - (증여재산 공제) } x 할증 % (해당되면) = 과세 표준

2. 과세표준 x 구간별 증여세율 - (누진 공제액) = 증여 산출세액

3. 증여 산출세액 - (신고 세액공제) = 최종 증여 결정세액

이렇게 약 3단계로 정리해서 구분하면 좀더 쉽게 이해할 수 있습니다.

좀더 자세히 알아보면 먼저, 증여 재산의 금액(가액)이 정해지면 해당 재산에 포함된 부채는 제외됩니다. 

한가지 더, 채무는 아니지만, 임대보증금도 제외될 수 있습니다.

또한, 재산에 대한 과세 면제 특별 요건(공익 목적 재산) 등이 있다면 해당 금액만큼 역시 총 재산액에서 제하면 됩니다.

증여 재산 공제 내용은?

한가지 더, 증여재산 가액을 줄이는 항목 중 증여재산 공제가 있습니다.

이 부분을 활용하면 증여세를 크게 줄이실 수 있습니다.

< 증여 재산 공제 내용 정리 >

증여하는 사람	공제 금액	비고
배우자	6억원
직계 존속 (부모, 조부모)	5천만원	증여받는 수증자가 미성년이면 2천만원
직계 비속 (자녀, 손자)	5천만원
친족	1천만원

  배우자 공제는 특히 금액이 6억원으로 매우 크므로 잘 활용하면 큰 절세 효과를 얻을 수 있겠습니다.

자녀에게 증여하는 경우는 미성년이 아닌 경우 5천만원이 공제되므로 총 증여재산에서 5천만원을 차감하면 됩니다.

다만, 여기서 할증이 되는 케이스가 있는데요.

만일 자녀를 건너뛰고, 손자녀에게 증여하면 30% 할증이 붙습니다. 

미성년자가 20억 이상 증여받아도 40% 할증이 됩니다.

해당되면 적용하시면 됩니다.

참고하세요. 

증여세 세율은 얼마나?

이렇게 하여 과세표준이 결정되면, 해당 과세 표준에 증여세 세율을 곱하면 됩니다.

각 과세표준 구간별 증여세 세율을 정리해보았는데요.

<증여세의 과세표준 및 세율 정리>

과세 표준	증여세율	누진 공제 금액
1억원 이하	10 퍼센트	0 원
1억원 초과 - 5억원 이하	20 퍼센트	1천만원
5억원 초과 - 10억원 이하	30 퍼센트	6천만원
10억원 초과 - 30억원 이하	40 퍼센트	1억 6천만원
30억원 초과	50 퍼센트	4억 6천만원

약 10 퍼센트에서 최대 50퍼센트까지 세율을 누진 방식으로 적용하고 있구요.

또한, 구간별로 누진 공제액도 0원에서 4억 6천만원까지 분포합니다.

증여세 계산 방법 예시

이제, 좀더 쉽게 이해하고자 예를 들어 계산을 해보겠습니다.

주담대 1억을 낀 총 7억 짜리 아파트를 성년이 된 자녀에게 증여하는 경우로 가정할게요.

1) 증여 재산 가액 :  7억원

2) 비과세 :  없음

3) 부채 : 1억

4) 증여 재산 공제 : 5천만원 

가 되겠습니다.

먼저, 과세 표준 금액을 구하면,

7억 - (1억 부채) - (5천만원 증여 공제) = 5억 5천만원

이 되는군요. 

손자녀 증여도 아니고 미성년 증여도 아니므로  할증은 별도로 없습니다.

다음으로, 이 5억 5천만원의 과세 표준 금액은 

증여세율 구간에서 '5억원 초과 - 10억원 미만' 에 해당이 되므로, 해당 증여 세율 30퍼센트를 곱하면 됩니다.

5.5x 30% = 1.65억

여기서 '5억원 초과 - 10억원 미만' 구간의 누진 공제액 6천만원 은 한번 더 차감하면 됩니다.

1억 6500만원 - 6000만원 = 1억 500만원

그럼 이렇게 증여산출 세액이 정해지게 되네요.

그러나, 여기서 끝이 아니구요 

마지막 단계인 신고 세액 공제를 받으셔야 합니다.

다른 세목과 달리 증여세의 경우 신고만 제때하면 세금의 일부를 감면해 주는 세액 공제가 적용될 수 있는데요.

증여세 신고 기간은 3개월로 정해져 있습니다.

이 기간 내에 신고하면, 산출 증여 세액에서 5%를 공제해 주네요.

아쉬운 건, 이 신고 세액공제는 올해는 5%지만 2019년에는 3%로 축소된다는 슬픈 소식입니다.

그럼, 위의 예시를 동일하게 적용해서 최종 증여 결정세액을 구해보면,

1억 500만원  x   5% = 525 만원 (신고 세액공제액)

최종 증여 결정세액 

1억 500만원 - 525만원 = 9975만원

1억 부채를 가진 7억 짜리 주택을 자녀에게 증여하는 경우,

총 9975만원, 즉 1억원에 가까운 증여세를 납부하게 됩니다.

참고로, 이 과정에서 부동산 감정 평가 수수료나, 몇가지 더 특수한 경우의 세액공제를 받는 조건이 된다면 

최종 증여세 금액이 달라질 수 있습니다.

어떤가요? 

생각보다 부동산 증여세 계산하는 것이 어렵지 않지요.

혹, 이 계산방식조차 좀더 어려우시다면 홈텍스의 증여세 계산기 섹션을 이용하실 수도 있습니다.

그러나, 기본적인 증여세 뼈대를 알고 활용하셔야 하는 점은 동일합니다.

부동산 투자를 하는 경우 세금에 대해 제대로 이해하는 것은 고수로 가는 첫걸음이라고 생각합니다.

복잡하다고 생각하기 보다 좀더 배울 부분에 대해 차근히 이해하고 진행하게 되면

투자 수익률도 높이고 불필요한 세금도 크게 절감 가능할 것 같습니다.

모두 부자가 되시길 기원합니다.