[부동산투자공부] 10조짜리 반포주공1단지 재건축 관련 이슈 총정리

올 2017년 하반기 강남 재건축 시작의 최대 이슈는 바로, 반포주공1단지 재건축입니다. (반포주공 1,2,4주구)

아시다시피, 재건축초과이익환수제가 내년초부터 부활 예정되어 있으므로 재건축을 추진하고 있는 단지들은 

최대한 해당 규제를 피하고자 재건축 절차에 박차를 가하고 있는 실정인데요.

이에, 반포주공1단지의 경우 빠른 추진을 위해 공동시행방식으로 추진 예정이라고 합니다.

반포주공1단지의 추진 배경과 현황과 그 전망, 시세, 주요 이슈 등에 관해 전체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

반포주공1단지 아파트 개요

건축된 지는 약 50년이 다되어 가는 약 4000여 세대의 강남 최초의 대규모 아파트 단지 입니다. 

무엇보다 강남 8학군 내에서도 명품 학군인 세화중고, 세화 여중고를 근거리에 두고 있으며, 

한강변 및 반포천 등이 아파트를 감싸고 있는 천혜의 입지를 자랑합니다.

단지 주변의 상업시설이 잘 갖추어져, 생활편의성이 매우 뛰어납니다.

또한, 9호선 역세권이면서 올림픽대로 및 반포대포를 타고 쉽게 타 지역으로의 이동이 편리한 

우수한 교통환경을 보유하며 강남 지역 내에서도 손에 꼽히는 주거환경을 자랑합니다.

반포주공1단지 조합은 현재 지상 5층 2090가구 규모의 반포주공 1·2·4주구를 

지하 4층~지상 최고 35층 5388가구로 재건축할 계획으로 추진 중입니다.

반포주공1단지 아파트 건설배경

반포주공 아파트는 말 그대로, 강남시대의 문을 연 대규모 아파트 단지라고 할 수 있습니다.

아파트 면적은 72~138㎡(22~42평)이었으며, 총 3786가구로 구성된 반포주공1단지 아파트는 

1973년, 처음으로 한강 남쪽에 건설된 대단지 아파트입니다.

1970년대에는 아파트에 대한 수요가 초기에 크게 증가하는 시기였습니다.

정부는 전국 각 지역에 동시다발적으로 아파트를 건설하였다고 하네요.

그러나 서울에서 수요대비 아파트 공급이 충분히 따라가지 못해 가격이 폭등하기 시작한 시기입니다.

당시 반포차관아파트로 불렸던 반포주공1단지 아파트는 임대아파트로 시작했는데요.

따라서 매매가 불가했습니다. 

그럼에도 분양가격 (360만원)의 25% 나 웃돈이 붙어 최고 450만원을 호가했다고 합니다.

반포주공1단지 특징

대한주택공사가 처음으로 복층 설계를 도입한 아파트이기도 합니다.

다시 말해, 1가구가 2개층을 사용했다고 하는데요. 

실제 아파트는 6층 높이지만 현관은 1,3,5층에만 두고, 내부에 계단을 놓아 2,4,6층으로 이동하는 구조입니다. 

아래 층에 부부침실과 식당, 손님을 위한 화장실로 구성되고, 주방 옆에는 가정부방이 있었습니다.

위층에는 서재와 가족실, 아동전용 욕실로 구성하여 일종의 있는 집안을 위한 고급 주거지였습니다.

특히, 단지 내의 완벽한 생활권을 구축한 것도 반포주공1단지만의 특징입니다.

단지 앞에는 상가점포 238개가 들어서고, 유치원, 동사무소, 전화국, 은행, 학교도 모두 

단지에서 걸어서 10분 거리에 위치하여 생활의 편의성이 극대화되어 

더욱 명품 아파트의 입지로 단단히 자리잡게 되었습니다.

반포주공 2,3단지 아파트 착공 및 재건축 배경

반포주공1단지 건설 후 1977년에는 고속터미널 근처에 반포2, 3단지 아파트가 건립되었습니다.

대지13만평에 5층 아파트 4120가구를 건설하였는데, 

입주 한달 만인 9월에, 새 아파트에서 가스폭발사고가 발생하여 건물을 다시 지어 재입주하였습니다.

이에, 1단지에 비해 더 늦게 지어진 2,3단지가 재건축은 먼저 이루어진 계기가 되었습니다.

현재 3단지가 있던 자리엔 평당 4000만원의 역사를 새로 쓴 ‘반포자이’가 올라섰고, 

2단지 자리엔 반포자이를 넘어서서 최고가를 경신한 ‘반포래미안퍼스티지’가 들어서 

강남 재건축 시장에서 반포독주체제를 이루고 있습니다.

반포주공1단지 재건축 추진현황

현재 반포주공1단지 재건축 사업은 총 사업비가 10조에 달하는 천문학적인 규모의 재건축 사업입니다.

서초구청에 사업시행인가를 신청한 상태이며, 현재 조합은 9월 말 시공사를 선정하는 단계에 있습니다.

일단 조합은 재건축초과이익환수제의 발효를 앞두고 빠른 추진을 위해 시공사와 함께 수익을 배분하는

공동사업시행방식을 선택하였습니다.

시공사 선정대상으로는 현대건설과 GS건설이 물망에 올라있는 상태이며, 

두 건설사는 재건축 최대어를 낚기 위해 신경전을 벌이고 있습니다.

현대건설은 계열사인 현대자동차그룹 소속이라 막강한 자금력과 재무구조가 최고의 경쟁력이며,

디 에이치라는 고급 주거 브랜드를 내세운 전략을 취하고 있고, GS 건설은 생활의 편의성을 강조한 인공지능 기술을

접목하여 최첨단 주거지를 내세우고 있습니다.

 

 

반포주공1단지 재건축 추진방식

- 공동사업시행방식

공동사업시행방식이란, 조합이 주체가 되는 기존의 도급형 재건축 사업과 달리, 조합과 건설사가 함께 

재건축 사업을 추진하는 방식입니다.

각각의 역할은 다음과 같이 나뉩니다.

* 조합 : 대지지분에 대한 재산권 행사, 건축 의사결정 참여 가능

* 시공사 : 사업비 운영자금 조달, 향후 분양 책임 공동부담 

시공사의 풍부한 자금력과 노하우를 바탕으로 사업 속도가 빨라진다는 장점이 있습니다.

하지만,  시공사의 입장에서는 분양 과정을 함께 책임지는 만큼 시공사의 건설 능력과 자금력이 절대적으로 중요하며,

자칫 사업 착공 후 17개월 이후 공사비를 받을 수 있고,  공사비 제외한 사업비 및 이주자금, 중도금 대출 등의 

약 7조이상의 추가 대규모 자금조달이 필요한 프로젝트입니다.

반포주공1단지 투자가치

정부의 8·2 부동산 대책에 따라 현재 반포주공1단지는 

사업시행인가 전까지만 매매를 통해 조합원 지위 양도 가능한 상태였고, 사업시행인가를 신청한 후에는 매매가 금지됩니다.

 

반포주공1단지 시세

42평형 기준으로, 7월까지 약 27억까지 올랐다가 8.2 대책 이후 조정 국면을 맞아 약 25억-26억 대를 형성하였습니다.

84제곱미터의 33평형의 경우, 35평 및 25평 무상 배정 가능하며, 시세 약 25억대입니다.

이상 반포주공1단지 재건축 현황에 대해 간략히 파악해 보았습니다.

주변 단지들의 성공적인 재건축 분양 성과를 살펴볼 때 

그 중에서도 주거고려 요소의 모든 면을 갖춘 반포주공1단지 아파트의 재건축 파급력은 어마어마할 것으로 예상됩니다. 

향후 추진 과정도 함께 지켜보면서 대한민국 부동산 시장에 대해 공부하면 큰 도움이 될 것 같습니다.