[소액부동산투자공부] 전월제 상한제와 계약갱신 청구권이란? 핵심 정리

8.2 부동산 대책 이후로, 

추가 대책의 내용에 관해 관련 투자자 및 실수요자의 관심이 높습니다.

그중 정부에서 검토하고 있는 제도로, 전월세 상한제가 거론되고 있는데요.

전월세 상한제란 어떤 내용이며, 어떤 장점과 단점 이슈를 가지고 있는지, 세부 시행은 어떻게 되는지 핵심 내용을 정리해 볼까합니다.

전월세 상한제란? 

전월세 상한제는 말 그대로 부동산 임대 시장에서 전세 및 월세의 인상률을 제한하는 제도입니다.

그러나, 국회에서 전월세 상한제 제도의 법안이 심사에 들어가면서 찬반논란이 크게 일어나고 있는 실정입니다.

상한 기준은 임대차 계약 시 5% 이내의 이상이 가능하도록 제한하는 것이 채택될 가능성이 높아지고 있습니다.

전월세 상한제 도입 배경

정부에서는 2010년도 이후 지속적으로 상승하고 있는 전세와 전세의 월세전환 가속화에 대해 규제를 적용하여 

서민들의 주거비 부담을 완화하고자 하는 제도를 시행하고자 합니다.

집주인들은 전세보다 월세를 선호하게 되는 데 그 이유는 저금리 기조 속에 전세금을 받는 것 보다는 

월세를 받는 것이 수익 측면에서 유리하기 때문입니다.

 

이처럼 가중되고 있는 서민들의 주거비 부담을 줄여주기 위해 

논의되고 있는 방안 중 핵심적인 것이 바로 전월세 상한제의 도입입니다. 

<이미지 출처 : 상계동, 네이버 항공뷰>

계약갱신 청구권 (2+2)

전월세 상한제와 더불어 문재인 정부에서 서민 주거 안정을 위해 내세우는 공약 중의 하나가 바로 

임대차 계약 갱신청구권입니다.

골자는 현 주택 임대차 보호법에 따르면 세입자는 임대차 계약을 맺고 2년을 거주할 수 있는데요.

즉, 2년 동안 주거권을 보장받게 되는 겁니다.

이 계약 갱신청구권이 도입되면 임대인의 의사와는 관계없이 세입자가 원한다면 

추가 2년 계약을 연장할 수 있는 권리를 가질 수 있게 됩니다

즉, 2+2 인 4년을 안정적으로 거주할 수 있도록 보장한다는 것이 핵심입니다.

전월세 상한제와 계약 갱신청구권 관련 논란

무엇보다 개인의 재산권에 대한 국가의 지나친 침해에 대한 위헌 여부를 둘러싸고 논란이 일고 있습니다.

또한, 시장의 원리에 배치되는 지나친 개입으로 인해 왜곡된 부동산 시장 형성이 가능하고, 

부작용으로서의 폭등 및 임차인의 주거수리 비용 부담 등이 발생될 수 있어 반대하는 입장도 팽팽한 상태입니다.

전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 도입 시 변화

이 경우 집주인이 전세를 꺼리면서 월세가 느는 부작용이 발생될 가능성이 높을 것으로 예상되고 있습니다.

이에 정부에서는 해결 방안도 동시에 검토 중이라고 하네요.

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더불어, 초기에 보증금을 아예 4년 치로 적용을 해 제도 적용 전에 전월세 시세가 급등할 가능성이 높습니다.

4년 동안 임대 가능한 전월세 주택 공급이 줄어들면서 전월세의 수요와 공급 측면에서 

수요 과잉이자, 비정상적인 가격억제로 부작용이 발생될 가능성이 높습니다.

또한 전월세 등의 임대사업에 대한 의지가 저하되어 해당 시장이 축소할 가능성이 있습니다.

전세물량이 여유가 없는 상황에서 임차인의 사유로 계약 종료 전에 이사를 가는 경우의 적용 규정도 미흡한 상태입니다.

법정상한선을 계약시점에 미리 제시함으로써 추가 인상이 불필요한 지역에서도 

5% 상한수준까지의 인상을 초래할 수도 있습니다.

집 주인이 남는 게 없다며 주택 유지관리 비용을 세입자에 전가할 가능성도 무시할 수 없습니다.

실제로, 독일 등 선진국도 이 정책으로 실패한 적이 있어 

임대인에게도 적정한 수익 보존이 가능하도록 다양한 조항을 고려해야 할 것으로 전문가들은 조언하고 있네요.

<이미지 출처 :  행당동, 네이버 거리뷰>

전월세 상한제와 계약 갱신청구권 도입 시기

이처럼 전월세 상한제와 계약 갱신청구권을 둘러싸고 많은 검토할 사항이 존재하는 가운데, 

그 도입 시기에 대해서도 관심이 높습니다.

일부 관련자들에 의하면 아직 고려해야 할 요소가 많아 당장 적용하는 것은 시기상조로 보고 있다는 관측이 있습니다.

부동산 시장에 미칠 수 있는 파급력이 매우 크기 때문입니다.

부동산 전문가들은 2019년 아파트 공급물량이 크게 늘어나는 시기에 점진적으로 도입하는 것이 

시장에의 충격을 완화할 수 있을 것으로 예측하고 있습니다.

혹자의 경우, 무엇보다 다음달 내놓을 추가 부동산 대책인 주거복지 로드맵에 

임대차시장 안정화 방안이 담기지 않겠느냐는 관측도 있네요.

다시 말해 빠르면 올해 9월부터 가시적으로 시기가 구체화 될 가능성이 있고, 

좀더 늦어지더라도 내년 정도에는 명확한 윤곽이 잡힐 것으로 보입니다.

 

어떠세요?

문재인 대통령 정부 내에서 강력하게 추진하고 있는 서민 주거 안정화와 관련된 핵심 제도 중 하나인

전월세 상한제와 계약 갱신청구권에 관한 현황과 그 내용에 대해 알아보았는데요.

부동산 시장의 과열을 방지함과 동시에 임대인 임차인 모두 입장을 합리적으로 절충할 수 있도록 

현재의 검토 중인 제도를 좀더 세부적으로 다듬는 과정이 충분히 진행되길 바래봅니다.