[부동산투자공부] 재건축 초과이익환수제 핵심정리

강남불패 재건축의 사업을 규제하는 정부의 정책으로 대표적으로 '재건축 초과이익환수제'가 있습니다.

8.2 부동산 대책에는 포함되지 않았지만 강남 재건축 아파트 투자와 관련하여 

재건축 초과이익환수제가 올해 말로 유예 기간이 종료됨에 따라 내년에 예정대로

부활할지의 여부에 대한 관심이 그어느때보다 뜨겁습니다.

하지만 정확하게 재건축초과이익환수제가 어떤 제도인지 알고 계시는 분이 많지 않은 것 같아 

관련 내용을 정리해보는 시간을 가져볼까 합니다.

<이미지 출처 :  강동 둔촌주공 아파트  재건축 조감도, 나무위키>

재건축 초과이익환수제란? 

간단히 말해 아파트 등을 재건축해 발생한 정상주택가격 상승분을 초과하여 조합 또는 조합원에게 귀속되는

주택가격의 증가분 이익에 정부에서 세금을 부과하는 제도입니다. 

여기서 흔히 혼선을 갖기 쉬운 간단히 재개발과 재건축의 차이에 대해 짚어보자면, 아래와 같습니다.

* 재개발 : 주거환경이 낙후된 지역에 도로와 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하는 것.

             공공의 성격이 강한 사업

* 재건축 : 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 사업. 

             민간적인 성격이 강한 사업

다시 말해, 재개발, 도시환경정비사업 등 공익적 성격을 띈 모든 정비사업에 부담금(세금)을 부과하는 것이 아니라 

“재건축”사업 즉, 사익적 성격이 강한 정비사업과 특례법에 의한 “소규모”재건축사업에 대해서만 

위 재건축 초과이익환수를 적용하는 것이 주요 특징입니다.

관련 법령인 '재건축 초과이익환수'에 관한 법률은 지난 참여정부 '06년 5월에 처음 만들어졌습니다.

재건축 초과이익환수제는 집값이 폭등했던 2006년 시절에 도입됐다가 

미국발 금융위기로 국내 부동산 시장이 급속하게 침체되면서 2013년부터 2017년까지 한시적으로 유예된 바 있습니다.

따라서 부동산 규제의 칼을 든 현재의 정부 정책 방향으로 가늠해볼 때 예정대로 

올해 말 유예기간 종료 후에 해당 제도가 부활할 가능성이 높아지고 있습니다.

재건축 초과이익환수제 시행 시기는?

재건축초과이익환수에 관한 법률에 명시된 부활되는 시행일자는 2018년 2월 9일부터입니다.

국토교통부에서는 해당 법률을 내년 1월부터 적용하겠다는 의지를 내비친 바 있습니다.

 

이에 재건축을 추진 중인 조합과 위원회에서는 2017년 12월 31일 전까지 재건축 사업 단계 중,

관리처분계획인가 신청을 하면 위 재건축초과이익환수 대상에서 면제될 수 있습니다.

하지만, 대다수의 재건축 정비사업은 현재 추진 현황으로 볼때 올해 안에 관리처분인가 신청을 내는 것이 

쉽지 않을 것으로 보임에 따라 재건축부담금을 부담할 것으로 예측됩니다.

재건축 초과이익환수제에 따른 재건축 부담금 계산 방법

기본적으로 재건축으로 발생한 이익금에서 인근 주택가격 상승분과 재건축 추진 관련 제반비용 등을 제하고도 

이익금이 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 3000만 원을 초과한 금액의 최고 50%를 내는 것이 골자입니다.

좀더 자세히 살펴보면, 

<재건축 부담금 산정>

 

재건축 초과이익 : 

{(재건축 종료시점 주택가액 - 추진위원회 승인시점 주택가액) - 

(동일 시점 인근 주택가격 상승분 총액) - (재건축 추진 개발 비용 : 공사비, 설계비, 감리비 등)} * 부과률

을 구하여, 3000만원 이상의 초과이익이 발생 시, 구간별로 요율을 달리하여 세율 적용.

* 재건축 초과이익 대상 : 

 재건축 종료 시점(준공인가일)의 집값에서 개시 시점(재건축조합추진위원회 설립 승인일)의 시세를 뺀 상승분이 기준.

* 인근 정상주택 가격 상승분:

  정기예금 이자율과 해당 지자체의 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율 

* 세율 : 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 50%까지 누진방식

<이미지 출처 : 부동산 114>

예시 1) 초과이익이 1억 원 

1200만 원 +  9000만 원을 초과하는 금액 (1000만 원)의 40% 인 400만 원= 총 1600만 원

추가 부담해야 하는 것입니다.

이해가 되셨나요?

한번 더 예시를 들어 보겠습니다.

예시 2) 초과이익이 3억

2000만원 + 1억 1,000만원 초과금 (3억-1억1,000만원 = 1억9,000만원)의 50%인 9500만원 = 총 1억 1,500만원

다시 말해, 재건축 부담금으로 1억 1500만원을 추가로 세금으로 납부해야 합니다.

이해가 좀더 쉬워지셨지요?

초과이익환수제 피해간 강남 재건축 단지

그렇다면, 무엇보다 초과이익환수제를 적용받지 않는 강남 재건축 단지에 대한 관심이 커지겠습니다.

일반적으로 재건축 사업은 

조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등을 거쳐야 하는데 매 절차마다 3~6개월씩 걸립니다.

따라서, 지금 사업시행인가 단계에 있거나 건축심의를 받을 예정인 단지 일부만 제외가 되고, 

초기 추진 단계의 단지들은 모두 피하기 쉽지 않을 것 같습니다.

구체적으로 초과이익환수제 적용받지 않는 강남 지역 (강남 4구)재건축 단지는

개포주공1단지

서초동 무지개아파트

반포동 삼호가든3차 아파트

강동구 둔촌주공1~4단지 아파트 

등이 될 것으로 예상됩니다.

오늘은 강남 재건축 아파트 관련하여 핫이슈가 되고 있는 재건축 초과이익환수제에 관해 알아보았습니다.

실 투자자 분들의 경우 투자하고자 하는 단지의 적용 여부도 확인하면서 실제 부담금도 예상해 보시면 좋을 것 같습니다.