[부동산투자공부] 개포주공1단지 재건축에 관하여

오늘은 강남 재건축 대상 아파트 중 논란의 중심이 되는 주요 아파트 중 하나인, 개포주공1단지 아파트에 대해 알아볼까 합니다.

먼저 개포주공1단지 아파트의 기본적인 재건축 개요에 대해 살펴보고, 

현재 어떤 이슈가 있는지, 부동산 대책에 따른 시세변화 및 향후 전망에 대해서도 살펴보도록 할게요.

개포주공1단지 아파트 개요

 

개포주공1단지는 1982년에 건설된 약 5000세대 이상의 대규모 아파트 단지입니다.

개포주공아파트 1단지는 5층 높이 124개동규모로, 

36㎡[방 2, 욕실 1]에서 59㎡[방 3, 욕실 1]에 이르는 소형 위주로 대규모인 5,040가구로 구성되어 있습니다.

지난 1980년대에 정부는 강남 지역을 계획도시로써 빠른 주거 안정화를 위해 

1981년부터 1991년까지 11년간 주택 500만호를 건설하여 주택보급률을 90% 이상 제고시키는 것을 목표로 하였습니다.

이를 위해 대단위 주택단지를 개발하였는데, 개포주공1단지가 바로 그 초기 주택공급 확대를 위해 건설된 대단지 아파트입니다.

개포지구는 1981년~1983년에 걸쳐 조성되었습니다.

당시에 서울특별시와 한국토지개발공사, 대한주택공사가 택지개발과 토지구획정리사업을 맡아 진행하였네요.

이 시기에 1970년대에는 허허벌판에 불과했던 강남 개포동과 일원동에 대단위 아파트 단지가 형성되었습니다.

참고로, 개포주공아파트의 경우, 1단지부터 4단지까지 5층 국민주택규모로, 1983년 5단지부터 7단지까지는 고층아파트로 총 1만 3,345가구가 건설된 케이스입니다.

이 후에도 개포현대, 개포경남, 개포우성 등은 고층아파트로 건립되었습니다.

당시, 서울시도 5층의 국민주택규모 1,970가구를 건설, 개포지구는 약  1만 6,814가구로 

소도시 규모 정도의 대형 주택공급 사업이라고 할 수 있습니다.

개포주공1단지 아파트 재건축 추진 과정

제일 먼저, 약 15년전 2002년 개포주공1단지는 재건축 조합이 설립되었습니다. (시공 약정 : 현대건설과 현대산업개발)

* 초기 재건축 추진개요 : 기존 5층 규모 11~18평형 5,040가구 -> 15~37층 규모 64개동/  24평형~56평형 / 총 7624가구

* 목표 재건축 시기 : 2004년 상반기에 일반분양할 계획을 발표했다. 

그러나 서울시 주택정책과의 갈등으로 재건축이 지연되었구요.

그러던 가운데 2010년대에 들어서면서 개포주공1단지 재건축은 빠른 추진을 보이게 되었습니다.

특히, 올 상반기 약 2만 가구 이상의 재건축 추진 중인 강남의 구축 아파트 가운데, 

개포주공1단지 아파트는 빠른 사업진행으로 재건축 초과이익환수제 규제를 피해갈 것으로 예상되며 가파른 가격상승이 진행되었습니다.

개포주공1단지 아파트 재건축 추진 현재 (2017)

< 이미지 출처 : 부동산114>

강남구 개포동의 개포주공1단지 아파트는 2017년 8월 현재는 사업시행인가가 완료되었고, 

8월 31일까지 조합원 분양이 추진되어, 조합원 내의 평형 배정이 완료 예정이라고 합니다. 

참고로, 7월에 전용면적 41.98㎡ 매물은 약 12억원대에 거래된 것으로 나타납니다.

지난 7월 27일 관리처분총회가 개최되어, 8월 1일부터 31일까지 주민 공람을 진행한 후 관리처분인가를 신청할 예정입니다.

다시 말해 사실상 초과이익환수제를 피하게 된 것입니다.

다만, 정부가 분양가 상한제 시행 카드를 내세울 가능성이 커짐에 따라 재건축 절차에 더욱 속도를 높이고 있다고 합니다.

9월 경에는 일반 분양을 진행할 예정입니다.

개포주공1단지 아파트 재건축 내용 

개포주공1단지는 재건축 후에는 지하 4층~지상 35층, 74개 동, 6642가구의 초대형 아파트가 들어설 예정입니다.

* 지하철 분당선 구룡역 역세권입니다.

* 교통의 경우, 경부고속도로, 강남순환도로, 분당내곡간고속화도로 빠른 진입 가능한 입지적 장점이 있습니다.

* 학군 : 단지 내 개원초, 개포중이 있고 구룡초, 구룡중, 개포고, 경기여고, 개포도서관 등이 근거리에 위치합니다.

      향후 개포주공1단지 내에는 초등학교 하나가 신설됨으로써 '초품아'가 될 예정입니다.

* 주변환경 : 양재천, 달터공원 달터근린공원, 개포공원 등 주변으로 녹지가 풍부합니다.

참고로, 인근 개포 주공3단지와 2단지는 성공적으로 일반분양 청약이 종료되었습니다. 

개포 주공3단지 현대건설이 재건축하는 ‘디에이치아너힐즈’는 지난해 하반기에 

청약경쟁률은 100.6대 1을 기록하며 4일 만에 청약 완료되었습니다.

개포 주공2재건축단지 ‘래미안블레스티지’는 2017년 상반기 진행된 청약에서 

평균 청약 경쟁률 33.6대 1을 기록하였습니다.

개포주공아파트 재건축의 대장격인 1단지의 경우도, 관리처분 인가를 받은 후 일반 분양이 시작되면, 

부동산 규제 정책 하에서도 높은 청약 경쟁률이 예상되고 있습니다.

개포주공1단지 아파트 시세

개포 주공1단지 아파트 시세는 어느 정도인지 알아볼게요.

전체적으로 약 10억에서 15억 내에외 형성되어 있는데요 평형별로 살펴보겠습니다.

11평형 약 10억 중반에 형성되고 있습니다.

31평형은 11평과 1~1.4억 차이를 두고 시세가 약 11억대에 형성되고 있습니다. 

15평형의 경우는, 13-14억대에 시세 형성되었습니다.

16평형의 경우, 14억 후반에서 15억 후반까지의 시세를 보입니다.

17평형은 14억 후반에서 15억 초반입니다.

18평형은 15억에서 16억 후반까지로 형성되고 있습니다.

11평형 기준, 올해 초부터의 부동산 가격 변동을 살펴보면, 8억 후반에서 시작하여 10억 중반까지 

약 1.5-2억 가량 상승한 것으로 나타납니다. 

참고로, 재건축 이주가 얼마 남지 않은 이유로 개포주공1단지 전세시세는 매우 낮습니다. 

약 1억 내외에서 전세가가 형성되고 있습니다.

개포주공1단지 관련 남은 과제, 향후 전망

재건축 초기단계인 단지에서는 기부채납 관련해서 조율이 필요할 것으로 예상됩니다.

기부채납은 재건축 시공사가 공공시설을 설치해 국가나 공공기관에 소유권을 이전해 주는 것입니다.

일반적으로, 재건축 시에는 학교·공원 등 공공시설을 짓거나 임대주택을 지어 용적률 혜택을 받고 있습니다.

그러나, 강남의 금싸라기 땅에 주요 공공시설을 건립함으로써, 주변 환경이 저해될 가능성이 발생되면서 주민들의 반대가 만만치 않습니다.

그 예로, 압구정 현대아파트는 기부채납을 통해 역사문화공원이 압구정동 요지에 들어서기로 하면서 주민들의 반대에 부딪힌 바 있습니다.

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이제 본격적으로 강남 아파트 재건축 공사를 위한 대규모 주택멸실로 전월세난이 강남4구에 집중될 것이라 예측되고 있디고 합니다.

더불어 2021년부터 2022년 사이에 신규 분양된 주택들의 완공이 몰리게 되면 강남지역의 주택공급 과잉도 나타날 수 있다고 보여지고 있습니다.

2007년 잠실에 1만800가구가 한꺼번에 입주하며 역전세란이 발생된 바에 대해 참고할 필요가 있겠습니다.

이상 강남구 재건축 시장에서 개포지구의 랜드마크가 될 것으로 예상되는, 

개포주공1단지 아파트의 재건축 현황에 관하여 간략히 살펴보았습니다.