[부동산투자공부] 강남 신축아파트 입성하는 방법은?

강남아파트 언제까지 오를까

불과 십 년전만 해도 서울 시내 평당 2000만원이 넘는 아파트에 대해 거품이다 라는 인식이 있던 적도 있었는데,

강남 아파트의 경우 현재 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 집값을 자랑하고 있네요.

혹자는 홍콩이나 싱가폴 등의 메트로폴리탄 도심처럼 서울 역시 평당 1억원의 주거비용을 지출해야 하는 도시가 될 수도 있다는 관측을 하고 있는데요.

근 몇년간의 부동산 상승 흐름을 볼 때 완전히 허무맹랑한 이야기만은 아닐 것 같다는 생각이 드는 요즘입니다.

물론 그 모든 시세 상승의 주도는 역시 강남 아파트 겠구요. 그 중에서도 더이상 신규 택지를 조성할 지역이 없는 강남 특성 상 재건축 아파트가 이 모든 시세상승을 적극적으로 주도하고 있습니다.

앞으로도 상당기간 강남의 이러한 질주는 계속될 것으로 보이는데요. 

그 이유는, 강남권에 거주 중인 사회 각층의 인사들 중 대부분은 강남권을 고집하고 있고 직주근접이 뛰어나며, 강남의 명품 학군을 대체할 지역이 떠오르지 않기 때문인 것 같습니다.

더불어 편리한 교통, 고급 쇼핑 생활권, 풍부한 녹지환경 등을 고르게 갖춘 입지적 강점은 한동안 지속될 것으로 보이네요.

이에, 대한민국 부촌1번지에 살고 싶은 강남 스타일에 대한 로망으로 강남권 입성을 노리는 탄탄한 대기수요가 받춰주고 있으니, 앞으로도 이처럼 대체불가한 강남은 비록 일시적 조정기를 가질 수는 있겠지만 우상향으로 지속적으로 상승하리라 예상됩니다.

강남 아파트 입성하는 방법 (신축)

그렇다면 강남의 신축아파트에 입성하는 방법은 어떤 것이 있을지 문득 궁금해 지네요.

물론 충분한 자금력이 뒷받침되어야 하는 것은 기본이겠지만, 만일 강남으로의 입성을 노리시는 분들이 계신다면, 

강남의 입성 방법도 여러가지가 있는 만큼 자신에게 맞는 방향에 따라 장기적인 전략으로 접근해 보시는 것도 좋지 않을까 생각이 드네요.

1) 재건축 아파트 매매

신규 택지개발이 어려운 만큼 아파트 연한이 오래된 재건축 초기의 아파트를 공략하여 장기적으로 투자하는 것이 가장 널리 알려진 방법입니다. 

그러나, 이 방법의 경우 최대 20년 이상 소요되는 경우도 있어 정말 여유자금을 통해 장기적인 접근을 하셔야 한다는 단점이 있습니다. 

특히, 전매제한에 대한 규제를 고려해야 하고, 제건축초과이익환수제가 내년에 부활하는 만큼 재건축 투자를 하시는 경우 좀더 꼼꼼히 여러가지 상황을 시뮬레이션 해보시면서 판단하시는 것이 필요할 것 같네요.

2) 분양권 매수 

현재 부동산 대책으로 인해 신규 분양물량에 대해서는 분양권 전매가 불가능해졌지만 8월 이전 분양물량에 대해서는 매매가 가능한 것으로 알고 있습니다.

일단 분양권을 매수하는 것은 현재의 부동산 상승기에서는 어느 정도 확보된 시세차익을 기대할 수 있는 안정적인 투자 방법입니다. 

다만, 워낙 매물이 희귀하고 대출 승계가 가능한지를 꼼꼼히 따지지 않으면 낭패를 볼 수 있어 유의해야 하는 투자방법일 것 같습니다.

3) 청약 당첨 

일반인들이 가장 쉽게 강남의 새아파트에 입성할 수 있는 방법이겠네요. 당연히 경쟁이 매우 치열하며, 최근 변경된 청약 요건에 의하면, 서울의 1년 실거주 및 청약 24회 납입 등의 요건 등이 충족되어야 강남 아파트 청약 1순위 가능합니다.

특히, 가점에 대해서도 유의해야 하는데요. 만일 강남 신축 아파트 분양 당첨을 노리신다면 특별공급의 요건 등에 해당되지 않을지도 꼼꼼히 따져보시면 어떨까 합니다. 

참고로, 특별공급의 경우는 경쟁률도 강남 4-50:1을 상회하는 일반 공급 대비 1.5:1 수준으로 굉장히 당첨 가능성이 높다고 할 수 있겠네요.

특별공급은 전용면적 85㎡ 이하인 분양주택의 경우 

- 국가 유공자, 장애인, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양자 

등으로 나뉘어 진행되는데, 그 중 신혼부부의 경우 일반 가정에서도 전략적으로 검토해볼 수 있을 것 같네요.

보통 전체 분양 가구수의 10% 정도가 신혼부부 특별공급으로 나온다고 합니다.

단, 신혼부부 특별공급을 신청하려면 4인가족 기준 맞벌이인 경우 647만원(도시근로자 가구당 월평균 소득의 120%), 

외벌이는 539만원(월평균 소득) 이하라는 조건을 만족해야 하고, 1순위는 결혼 3년 이내, 2순위는 4년 이상~5년 이내입니다.

  

4) 5년내 입주 아파트 매매

아파트 분양 후 약 2-3년 뒤 입주 시기부터 약 5년 내의 경우 해당 기간동안 관련 법령의 개편이나 과세 요건 변경 등으로 인해 급매물이 나오는 경우가 있습니다. 

물론 프리미엄이 어느정도 붙은 시세이기는 하나, 급매물의 경우 주변 시세 대비 좋은 가격으로 매물을 잡을수도 있다고 하며, 강남 주요 랜드마크 아파트의 경우 향후에도 우상향을 관측하는 전문가의 시각이 많은 만큼 과감한 투자결정을 내릴 수도 있을 것 같습니다.

강남의 신축 아파트의 급매물을 잡기 위해서는 인근 부동산중개소와의 네트워킹을 잘 해두는 것이 중요하다고 합니다.

부동산 중개소의 경우 급매물은 자신의 주변 네트워크를 통해 모두 소진하는 경향이 있으므로 평소에도 발품을 팔아 실수요 의지가 있음을 강하게 내비치고, 자주 매물에 대해 확인하는 것이 좋다고 하네요.

무엇보다 중개소에게 후한 수수료를 쳐줄 것을 약속하는 것도 급매물을 빠르게 잡는 전략일 것 같습니다.

이상 강남 아파트 매수를 통해 강남으로 입성하는 방법에 대해 알아보았습니다.

특정한 조건이 만족되지 않거나 재건축 등의 부동산 시장에 대한 지식이 부족한 경우는,

역시 청약시장을 두드려 보는 것이 가장 좋은 방법일 것 같습니다.

특히, 부적격세대 등 예비당첨자 공급 이후 잔여세대 발생시 청약낙첨자 또는 내집마련신청 접수자들에게 추첨하는 등의 알려지지 않은 잔여세대 공급방법에 대해서도 적극적으로 체크하는 것이 좋다고 합니다.

중요한 것은 적극적인 의지를 가지고, 직접 방법을 찾아가며 실행하는 것입니다.