[부동산투자공부] 부동산 PIR에 대해 아시나요?

부동산 PIR을 들어보셨나요?

부동산 투자를 하면서 현재의 시장이 향후에 추가로 상승할 것인지 혹은 하락할 전망인지에 대한 객관적인 판단기준이 필요하지만, 사실 어떤 투자분야나 마찬가지지지만 많은 부동산 투자자들이 뚜렷한 기준을 찾지 못한채 감과 주변 돌아가는 형국에 따라 감과 자의적 판단에 따라 투자를 결정하곤 합니다.

일부의 투자자들은 최대한 경제 전반의 객관적 지표를 참고하여 데이터에 기반한 투자를 하시기도 하는데요. 아무래도 이러한 논리적인 지표를 바탕으로 하는 투자의 경우 보다 신중하고 객관적일 수 있을 것 같습니다.

그 중에서 오늘은 부동산의 현재 시세가 국민 소득 수준 대비 적정한지 여부를 판가름 하는데 참고가 되는 지표 중 하나인 PIR에 대해 알아볼까 합니다.

간단히 PIR은 (Price Income Ratio)입니다.

소득 대비 주택가격의 비율을 의미하지요.

쉽게 설명하면 몇 년치의 소득을 모아야만, 대출을 받지 않고 자력으로 주택을 구입할 수 있는지를 나타내는 지표입니다.

연봉 5천만 이면 5억짜리 주택가격을 소득으로 나누면 10 입니다. 그럼 PIR 수치가 10입니다.

예컨대 PIR이 10이라면 10년치의 소득을 한푼도 쓰지 않고 모아야만 집 한채를 살수 있다는 뜻인데요.

결국 원리는 소득대비 집값 비율 개념을 말하는 것이고, 소득이 없는 경우 집값을 감당하지 못해 구매가 어렵다는 가정에 기반하고 있습니다.

더불어, 이처럼 소득상승이 더딘 경우, 주택구매의 수요자가 자연스럽게 적으므로 수요와 공급에서 수요 부족으로 향후 집값이 하락할 수 있다는 가정을 할 수 있습니다.

PIR의 경우 우리나라에서만 사용하는 지표가 아니라 글로벌하게 다양한 국가에서 사용되고 있는 부동산 지표이기도 합니다.

우리나라의 경우는 KB국민은행이 정부의 위탁을 받아 매년 ‘주택금융수요실태조사’를 통해 공식적으로 PIR을 발표하고 있습니다.

PIR : 주택정보포털 사이트에 접속하면 보다 상세한 자료 참고 가능 

(http://housta.khug.or.kr/khhi/web/hi/pr/hipr020003.jsp)

PIR과 경제여건 상관관계

(1) PIR과 경제성장률 상관관계 : 경제성장률이 높은 나라일수록 PIR이 높은 경향.

(향후 미래 소득이 높을 가능성이 커, 주택가격도 이를 반영하기 때문).

(2) PIR과 인구밀도 상관관계 : 인구밀도가 높은 나라일수록 PIR이 높은 경향.

(제한적인 토지 공급 속에 인구가 많아 주택수요가 지속적으로 높기 때문).

(3) PIR과 철도망 상관관계 : 철도망(고속교통망)이 발달된 국가일수록 PIR이 낮은 경향.

(교통망이 발달되어 직주근접성 좋으면 주택가격이 높은 도심이 아닌 외곽거주 경향이 높으므로)

2017 PIR 현황

<이미지 출처 : http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2017/03/13/2017031300863.html>

KB국민은행 발표 아파트PIR(Price to income ratio)지수를 살펴볼까요?

2016년 서울과 경기지역의 PIR 수치를 2008년 수치와 비교해보겠습니다.

2016년 서울의 PIR은 4분기 역대 최고치인 9.4로 나타나네요. 경기 지역 역시 7.3으로 역대 최고기록입니다.

2008년 1분기 서울 아파트PIR지수는 7.4로 국민은행이 이 지수를 집계한 이래 가장 낮은 값을 기록했다고 합니다.

당시 가구소득은 4007만원, 주택가격은 2억9500만원이었습니다.

2016년 4분기 평균 가구소득은 4960만원, 주택가격은 4억6500만원이다. 

2008년 4분기 대비해서는 가구소득이 오히려 90만원 가량 하락하였습니다. 그 사이 아파트값은 4500만원 오른 것으로 나타납니다.

경기 아파트 PIR은 지난 2008년 6.1에서 시작해 오름세를 이어가다 지난해 4분기 7.3을 찍었네요.

같은 4분기 기준 가구소득이 약 400만원 상승하는 동안 아파트값은 4200만원 정도 상승한 것으로 나타납니다.

좀더 최신 상세 PIR자료를 보겠습니다.

평균치의 오차범위가 큰 부분을 보완하여 주택가격과 가구소득을 5분위로 구분하여 작성된 자료입니다.

대략 중간값인 가구소득 3분위와 주택가격 3분위를 비교해 볼까요?

전국기준으로 PIR은 5.6 입니다. 소득을 소비하지 않고 꼬박 5.6년 모으면 주택 1채 구입이 가능합니다.

서울의 경우 3분위 가구소득자가 3분위 가격 수준의 주택을 구매하는 경우 10.5로 나타납니다. 전국 기준 대비 거의 2배에 가까운 수치임을 알 수 있습니다.

PIR 지표와 부동산 투자 활용

데이터를 기반하는 부동산 투자자의 경우,  PIR 기준으로 현재 부동산 시세가 어느 정도 상승한 수준인지를 대략적으로 가늠합니다.

물론 과거의 지표와 비교하는 것이 가장 쉬운 방법이겠지요. 부동산의 경우 상승과 하락을 반복하는 사이클 내에서 움직이기 때문에 과거의 상승/하락 장을 모두 포함하는 PIR 데이터를 확보하여 최고점과 최저점을 기준지표화하여 현재의 PIR을 평가할 수 있겠습니다.

PIR이 과거 평균 혹은 고점 대비 높다면 투자에 신중할 필요가 있겠구요.

반대포, PIR이 과거 평균 혹은 저점 대비 낮은 수준이라면 현재의 시세가 향후 상승으로 변화할 가능성이 높으므로 투자를 적극 검토해볼 수 있겠습니다.

그러나, 이러한 방법의 실효성에 대해서는 완벽하지 않다는 것이 전반적인 평가인 것 같네요.

분명히 장기적인 부동산 투자를 위해서는 공부해 두어야 할 지표임에는 맞지만, PIR 지표가 가지는 한계가 분명히 있기에 일부 참고하는 수준으로 보시면 좋을 것 같습니다.