[소액부동산투자공부] 재야 부동산 고수가 전해주는 주의할 점 정리!

저는 소액부동산투자를 할때, 수익을 올리는 것도 좋지만 

충분한 공부와 이미 부동산에서 경험을 축적한 전문가의 조언 들을 최대한 참고하여 자신만의 부동산 전략을 구축해 나가는 것이 중요하다고 생각합니다.

특히, 이미 부동산 시장에서 다양한 변수들을 몸으로 부딪히여 지혜를 쌓아 성공한 고수들의 투자 조언이야말로 빠르게 부동산에 대한 인사이트를 가지는 데에 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.

이에, 부동산을 통해 일가를 이룬 재야의 부동산 고수들의 노하우를 담은 기사를 읽고 정리해 볼까 합니다.

매경에서 부동산을 통해 각자 수십억의 자산을 일군 투자자들은 어떻게 전망하는지에 대해 기사를 냈습니다.

<출처 : http://estate.mk.co.kr/news2011/view.php?year=2017&no=78115>

김장섭 JD부자연구소장, 박정수 PJS컨설팅 대표, 백원기 베스트랜드 대표, 이현정 즐거운컴퍼니 대표 등입니다.

모두 한 권 이상 책을 집필했으며 이들이 쓴 책은 모두 경제 서적 베스트셀러에 올랐다고 합니다.

이들의 투자 조언은 다음과 같습니다.

일단, 전체적인 시장상황을 볼 필요가 있습니다.

공급적 측면에서 전국적으로 2017~2018년 2년간 입주 대기 물량만 약 80만가구에 이릅니다.

지난 몇 년간 매년 평균 25만가구 내외로 입주했다는 점을 감안하면 시장이 이 같은 물량을 바로 흡수될 것으로 예측하는 것은 어려울 것 같습니다.

매해 결혼을 통해 탄생하는 신규 가구 수는 약 30만 가구 정도라고 하니, 공급이 수요 대비 크게 상회하는 기간이 될 것 같습니다.

일부 지역은 입주 폭탄에 따른 역전세난도 우려될 것 같구요.

백원기 대표는 노년층의 여유자금에 대한 투자의 경우 수익형 부동산이 유망하다고 하네요. 

공실 걱정없이 임대가 가능한 부동산을 추천하였구요. 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 소형주거용 부동산이 가장 안정적인 투자처가 될 것이라고 추천하고 있습니다.

특히, 소형 부동산의 경우 출퇴근이 편리한 역세권이 가장 장기적인 임대수요를 확보하기 용이한 요소임을 고려하라고 제안합니다.

그렇다면 이러한 지역을 어떻게 찾아야 할까요?

먼저 월세 매물이 많지 않은 곳을 골라야 하는데요.

“중개업소를 방문할 때 처음부터 물건을 매수하러 왔다고 하지 말고 월세 매물을 찾고 있다고 접근해라. 만약 중개업자가 갖은 매물을 다 보여준다면 그 지역은 공실이 자주 나는 동네일 가능성이 있다. 월세 매물은 당장 없지만 생기는 대로 연락 주겠다는 대답을 들었다면 공실 우려를 덜 수 있다.” 

고 조언합니다. 핵심은 월세가 많지 않은 지역을 노릴 것입니다.

한편, 전세가율이 높은 단지를 찾는 것도 한 방법이라고 제시합니다.

매매가 대비 전세가율이 85% 이상을 유지하는 단지는 임대수요가 꾸준한 곳으로 봐도 무방합니다.

단, 단기간 내 전세가율이 오른 지역은 ‘전세 거품’이 있을 가능성이 높으므로 배제해야 한다고 하네요.

박정수 대표는 “전세가격은 현재 수요를 의미하는 반면, 매매가격은 미래 가치를 의미한다. 

전세가율이 85% 이상이면서 단기간 전세가 급등하지 않은 아파트 단지는 전체 10%에 불과하다. 

이런 물건은 거주는 물론 투자에도 적합한 물건이다”라고 조언하고 있습니다.

수도권과 지방의 선호 물건이 다르다는 조언도 눈길을 끈다. 

박 대표는 “수도권은 전용면적 59~84㎡, 지방은 59㎡를 중심으로 찾는 것이 유리하다. 이유가 있다. 

수도권은 대체로 2~3인 이상 가족 단위로 거주하기 때문에 84㎡ 물건도 수요가 많다. 

반면 지방은 가족 단위도 있지만 서울이나 수도권에서 지방에 발령받아 혼자 거주하는 등 기러기 가족도 많기 때문에 되도록 소형이 낫다”고 추가 조언하고 있습니다.

혹 지방의 산업단지나 혁신도시에 투자를 검토하시고 계시다면 참고하시면 좋겠네요.

김장섭 소장은 서울 투자의 경우, 지하철 역을 중심으로 해야한다고 조언합니다.

주목하는 노선은 바로 2호선. “국내 유수 대기업 중 3분의 2가 지하철 2호선 주변에 있다. 서울대·연세대·이화여대·서강대·홍익대·한양대·건국대 등 대학가 주택 수요도 풍부하다.” 

다만 교통을 볼 땐 현재 조건을 기준으로 살펴봐야 한다고 합니다.

리스크관리 측면에서 현재의 활성화된 지하철역이나 철도역을 보고 투자해야 합니다.

GTX나 경전철 건설이 예정됐다고 홍보하는 단지는 곧이곧대로 믿어선 안된다고 합니다.

지하철 공사는 언제든 중단될 수 있기 때문이지요.

철저하게 당장 교통이 편리한 곳을 중심으로 투자해야 위험 부담을 줄일 수 있다. 

또한, 우선 향후 2~3년간 공급이 쏟아지는 지역은 최대한 조심해야 한다고 하네요. 

가장 피해야 할 지역으로 동탄2신도시, 평택, 위례, 남양주, 경기 광주, 하남 등 2기 신도시입니다.

모두 2018년까지 대규모 입주 물량이 예정된 곳이기 때문입니다. 

지방에서는 나주, 김천 등 혁신도시도 입주 물량이 많아 위험한 지역으로 분류된다고 하네요. 

이현정 대표는 “입주 쇼크 지역을 미리 살펴보고 당분간 이 지역 아파트는 구입하지 않는 게 낫다”고 조언했다. 

반대로 공급과잉 시기에도 공급이 거의 없는 지역은 투자처로 고려해볼 필요가 있겠습니다.

서울에서는 구로구, 관악구, 도봉구, 중랑구, 노원구 등이다. 

신규 입주 물량이 향후 2년간 거의 없다. 

수도권으로 넓혀 보면 인천 남구와 부평구, 

경기도에서는 안양, 광명, 군포, 여주, 이천, 의왕, 성남, 부천, 고양 등이 대표적이라고 합니다. 

실제로 이들 지역에서 감정가 2억~3억원 수준의 경매 물건(공동주택)은 늘 10명 이상 입찰에 참여할 만큼 인기다. 

전국으로 눈을 돌려보면 강릉, 속초, 원주 등 강원도가 점차 투자처로 인기를 모으고 있다고 합니다.

부동산 투자 역시 장기적으로 워렌 버핏의 투자격언인 "첫째 절대로 잃지마라. 둘째 첫번째 원칙을 반드시 지켜라."

와 같이 잃지 않는 장기투자를 하기 위해서는 수많은 실패와 성공을 통해 얻어진 고수들의 귀한 조언을 들어두는 것이 좋을 것 같네요.

오늘의 부동산 수십억 자산가이자 부동산 투자자인 고수들의 부동산 투자 주의할 점이 소액부동산투자자들께 참고가 되셨으면 합니다.