[부동산투자공부] 아파트 청약제도 총정리 - 투기과열지구, 조정지역의 청약요건

지난 8.2 대책으로 인해 수도권 지역 및 세종시가 투기지역으로 지정되면서 청약요건 역시 함께 까다롭게 변경되었습니다.

하반기에도 많은 수의 아파트 분양이 있을 예정인데요.

예전보다 까다로운 청약요건을 잘 살펴서 최대한 전략적으로 청약을 이용해야 할 것 같습니다.

이에 뉴스에 자주 등장하는 청약조정대상 주택과 투기과열지구, 투기지역의 제한 사항에 대해서도 알아보고자 합니다.

기본적으로 개념을 잡을 때, 

규제가 강한 순서를 살펴보면 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순으로 볼 수 있고, 

투기지역=강남권이 기본적인 정부 관점 방향입니다.

규제가 가해지는 지역 범위는 조정대상지역이 가장 넓어 규제 강도와 반대라고 보시면 됩니다.

조정대상지역 및 투기과열지구, 투기지역 등을 지정할 때의 기준은, 

부동산 상승률이 물가상승률 대비 지나치게 급등하거나 청약경쟁률이 지나치게 높은 경우로 나눈다고 하니,

향후 풍선효과로 부동산이 급상승하거나 청약이 과열되는 지역 등도 추가 지정될 가능성이 있겠습니다.

■ 투기지역(소득세법)

해당 지역의 부동산 가격 상승률이 전국 소비자물가 상승률보다 높은 지역으로서 전국 부동산 가격 상승률 등을 고려할 때 그 지역의 부동산 가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우 지정 

▷국토교통부장관의 지정 요청에 따라 기획재정부 부동산가격안정심의위원회 심의를 거쳐 기획재정부장관이 지정

▷ 지정요건 : [①+②] 또는 [①+③]을 충족하는 경우

   ①직전월 가격상승률 > 전국소비자물가상승률×130%

   ②직전 2개월 평균 가격상승률 > 직전 2개월 평균 전국가격상승률×130%

   ③직전 1년간 가격상승률 > 직전 3년간 연평균 전국가격상승률

■ 투기과열지구(주택법)

주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역

▷ 국토교통부장관 또는 시·도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 투기과열지구로 지정하거나 이를 해제

▷ 지정요건 : 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에서 공급되는 주택의 청약경쟁률이 5대 1을 초과하였거나 국민주택규모 이하 주택의 청약경쟁률이 10대 1을 초과한 곳 外

■ 조정대상지역(주택법)

투기과열지구 지정요건 중 정량요건의 일부를 준용하여 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는 지역

▷ 지정요건 : 주택가격상승률이 물가상승률보다 2배 이상인 곳 外

※출처:국토교통부 보도자료

현재, 8.2 부동산 대책 이후 조정지역 및 투기과열지구, 투기지역은 다음과 같이 지정되어 있습니다.

● 조정지역 

- 경기도  : 고양 / 광명 / 동탄 2 / 성남 / 하남 

- 부산 : 해운대 / 연제 / 동래 / 수영 / 남 / 기장 / 부산진

● 투기과열지구

 - 서울 전 지역 (25개구)

-  경기도 : 과천

-  충청남도 : 세종시

● 투기지역

- 서울 : 강남 / 서초 / 송파 / 강동 / 용산 / 성동 / 노원 / 마포 / 양천 / 영등포 / 강서

- 충청남도 : 세종시

이처럼 부동산이 과열되는 지역들에 대해 규제지역으로 지정이 되면 각각 다음의 영역에서 규제를 받게 됩니다.

1. 분양 및 청약 규제

2. 대출 규제

3. 양도세 규제

4. 재건축/재개발 규제

5. 매매 거래 서류 규제

먼저 조정지역에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

청약 조정대상지역(주택) 청약 제한

지난 해 2016년 11. 3 대책 시 발표된 내용입니다.

청약 조정대상 지역 및 주택이란?

 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한되는 지역의 주택

1순위 제한

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조정지역의 주택의 경우, 기본적인 청약 요건에 1순위로 부합하더라도 아래의 요건의 경우는 1순위로 청약이 불가합니다.

- 세대주가 아닌 자 (국민주택은 무주택세대구성원이면 세대주가 아닌 자도 1순위 청약 가능)

- 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자

- 2주택 이상을 소유한 자의 세대에 속한 자

재당첨 제한

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또한, 청약조정대상주택은 재당첨제한이 적용됩니다.

   

재당첨 제한이란?

재당첨제한이란 당첨 경력이 있는 당첨자 및 그 당첨자의 세대원은 일정기간 당첨(청약기회)을 제한하는 제도

서울 등 청약조정대상지역에서 아파트에 청약할 경우,

1) 당첨된 아파트가 수도권 과밀억제권역 내에 있고 전용면적 85㎡이하 : 당첨일로부터 5년간 재당첨이 제한

2) 당첨된 아파트가 수도권 과밀억제권역 내에 있고 전용면적 85㎡초과 : 당첨일로부터 3년간 재당첨이 제한

3) 당첨된 아파트가 수도권 과밀억제권역  외 지역이고 전용면적 85㎡이하 : 당첨일로부터 3년간 재당첨이 제한

4) 당첨된 아파트가 수도권 과밀억제권역  외 지역이고 전용면적 85㎡이상 : 당첨일로부터 1년간 재당첨이 제한

참고로, 재당첨제한은 청약자 본인 및 동일 주민등록등본에 등재된 세대원에게 모두 적용된다는 점이 주의할 점입니다.

분양대출 제한

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아파트 청약대금의 경우 계약금과 중도금 잔금으로 나누어져 있지요.

통상 계약금은 약 1개월 이내에 10% 를 납입하며, 중도금은 약 6개월 단위로 60% 가량을 납입합니다.

잔금은 30% 정도를 입주 시에 납입하면 소유권 이전 등기를 하게 되는 방식입니다.

이 경우, 중도금과 잔금에 대해 대출을 활용하는 경우가 많지요,

특히 중도금은 주택담보대출을 통해 새집을 구매하시는 경우가 많습니다.

부동산 8.2 대책을 통해 이 분양 대출 (주담대)에도 규제를 적용받게 되어 대출 가능한도가 크게 줄었습니다.

신규 분양 주택에 대해 

중도금 대출은 주택담보대출비율(LTV)을 기준으로 적용

잔금대출은 LTV와 총부채상환비율(DTI)이 모두 적용 되게 된다고 합니다.

조정대상지역에서는 

- 기본적으로 LTV와 DTI가 각각 60% / 50% 적용 ( 주담대 1건 이상인 경우 50% / 40%)

- 서민·실수요자는 각각 70% / 60% 

* 서민·실수요자란?

 '6억원 이하 주택을 사려는 무주택자로, 부부 합산 연소득 7000만원 (생애최초 주택 구매자 8000만원) 이하' 

집단대출보증 한도 규제도 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 등이 해주는 분양가 총액 9억원 이하 중도금 대출 보증은 

1인 기준 -> 1가구 기준 으로 축소되었네요.

청약 조정대상지역 주택 세부 ('17년 7월 현재. 주택공급에 관한 규칙 별표)

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• 서울시: 전체 지역의 전체 주택
• 경기도: 과천시·성남시·광명시의 전체 주택,
• 하남시·고양시·화성시 동탄2지구·남양주시의 공공택지 내 주택 
• 부산시: 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구·부산진구의 민간택지 내 주택
• 기장군의 전체 주택 
• 세종시: 행정도시 예정지역 내 공공택지 내 주택

서울, 과천, 성남, 광명은 모든 주택이 해당되구요.

하남/고양/동탄2지구/고양의 경우는 공공택에의 청약에만 해당되네요.

그 외, 지방의 경우 참고하시면 되겠습니다.

관련하여, 조정지역에 해당하는 경우, 분양권은 전매는 가능하나 (1년 6개월부터), 양도세율 50% 일괄 적용 받습니다.

또한, 1가구 1주택의 양도세 비과세 요건도 강화되어 2년이상 거주해야 합니다.

투기과열지구 청약 제한

투기과열지구가 처음 등장한 것은 참여정부 시절입니다.

투기과열지구란?

: 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구

청약 조정대상 지역을 넘어서, 투기과열지구로 지정되면 좀더 규제강도가 세집니다.

투기과열지구로 지정된 지역은 

1. 아파트의 분양권 소유권 이전 등기(입주)까지 전매가 제한되며

2. 1순위 청약제한

3. 재당첨 제한 등의 규제를 받습니다. 

특히, 투기과열지구의 경우 오피스텔도 소유권 이전 등기 (입주)시까지 전매가 금지됩니다.

투기과열지구(투기지역 포함) 분양 대출의 경우, 

- 기본적으로 LTV와 DTI가 각각 40% / 40% 적용 ( 주담대 1건 이상인 경우 30%/ 30% )

- 서민·실수요자는 각각 50% / 50% 

* 서민·실수요자란?

 '6억원 이하 주택을 사려는 무주택자로, 부부 합산 연소득 7000만원 (생애최초 주택 구매자 8000만원) 이하' 

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이상 세세하게 조정대상지역 및 투기과열지구, 투기지역의 청약 규제에 대한 부분을 살펴보았습니다.

향후에 9월 말부터는 청약 1순위 요건 및 가점제가 더욱 강화될 것이라고 하니, 이번 정부에서 얼마나 사활을 걸고 부동산 가격을 잡으려고 하는 지 알수 있을 것 같습니다.

청약제도의 가점제 및 추첨제에 대한 제도는 다른 포스팅으로 정리해보도록 할게요.

도움이 되셨으면 좋겠네요.