[부동산투자공부] 래미안 강남 포레스트 분양 관련 총정리

2017년 9월 말 이후부터 주택공급 규칙의 개정에 따라 청약 1순위 요건 더욱 까다로워 질 것에 대비해서 좀더 많은 분들이 아직 적용되지 않은 시점에 청약할 수 있는 아파트들을 찾고 있는 것 같습니다.

지난 주말 신반포센트럴자이의 모델하우스에 예상을 훨씬 초과하는 엄청난 인파가 몰린 것으로 뉴스에 나오더라구요.

신반포센트럴자이의 경우 분양가가 10억부터 시작하지만, 실질적인 분양가 상한제 적용으로 주변시세 대비 평당 약 3-500백만원 가량 저렴하게 분양가가 책정되어 로또 아파트 열풍이 다시 일어나는 것 같구요.

9월 초 모델하우스를 오픈하고 분양을 추진하고 있는 강남 대단지 재건축 아파트가 바로 개포지구에서 분양하는 래미안 강남 포레스트입니다.

래미안 강남포레스트 역시 정부의 부동산 분양가 규제 분위기 속에서 자유롭지 못해 분양가가 하락 조정이 될 것으로 예상되고 있구요.

이에, 오히려 현금성 자산 측면에서 여유있는 부자들에게 이번 정부가 정말 효자라는 생각이 듭니다.

그럼 강남 재건축 중 2,300세대 규모의 대단지 래미안 강남 포레스트에 관해 좀더 세부적으로 공부해볼까 합니다. 

삿된 말로, 개도 포기했다던 동네에서 강남 재건축의 핵심으로 급부상한 개포동의 재건축의 대표 아파트 단지 중 하나인 개포 강남 포레스트 세부 내용 살펴보겠습니다.

래미안 강남 포레스트 (강남 개포시영 재건축) 개요

래미안 강남 포레스트 재건축 분양 개요

위치	서울특별시 강남구 개포동 656번지
세대정보	총 2,296 세대 (일반분양 208 세대)
규모	31개동 (지하 3층~최고 35층)
일반분양 주택형(전용면적)	59㎡ (29세대) / 96㎡ (78세대) 102㎡ (58세대) / 112㎡ (29세대) / 136㎡ (14세대)
분양예정시기	2017.09
입주예정시기	2020.09

1970년에 약 2000세대로 지어진 대단지 아파트인 개포 시영 재건축 사업이구요, 래미안 강남 포레스트는 개포택지개발지구 내에 있는데요.

 래미안 루체하임 (일원 현대), 래미안 블레스티지(개포주공2단지) 3번째 래미안으로 래미안 대규모 타운을 형성하게 될 것 같네요.

특히, 2017년 안으로 약 2300가구 규모의 래미안 에스티지(서초 우성 3차아파트 재건축), 래미안 에스티지S(서초 우성 2차아파트 재건축)까지 포괄하면 함께 개포지구 내에 제대로 된 ‘래미안 타운’의 만들어 질 것 같습니다.

래미안 강남 포레스트의 경우는 일반 분양물량이 약 208세대이구요. 

분양가도 제한을 받고, 전체 단지 규모대비 적은 물량만 일반 분양되기 때문에 완판에 크게 이견이 없어 보이네요. 

래미안 강남 포레스트 분양가 (예상)

얼마전 반포 한신 재건축인 신반포센트럴자이의 분양가가 생각보다 낮은 평당 4250만원으로 발표되자, 분양가 상한제로 인해 오히려 해당 아파트가 당첨만 되면 바로 수억대의 시세차익을 얻을 수 있는 로또 아파트 대접을 받게 되었는데요.

이에 따라 강남 포레스트의 분양가가 어떻게 책정될지도 많은 사람들의 관심을 모으고 있네요.

아직 입주자 모집공고가 발표된 것은 아니지만, 

개포 시영 재건축 단지 ‘래미안 강남 포레스트’의 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 약 4244만원 정도 선이 될 것으로 내부관계자가 인용했다고 해요.

처음 조합원 측과 시공사인 삼성물산은 래미안 강남 포레스트 일반분양분의 가격은 3.3㎡당 4500만~4600만 원 수준으로 공급하고자 하였는데, 정부의 부동산 대책 발표 이후 고분양가 책정에 정을 맞을 위기가 올 수 있어 강남 포레스트 역 시 분양가 하향 조정이 된 것 같습니다.

래미안 강남포레스트 분양가인 평당 4243만원을 주변 분양된 신축 아파트 단지들과 비교해볼게요.

개포 디에이치아너힐즈 4137만원 보다 약 100만원 가량 높게 책정되었네요.

부동산 전문가들은 주변 단지인 디에이치아너힐즈(4137만원), 삼성물산 ‘래미안 블래스티지’ 사이의 분양가 (3760만원)인 약 4100만원 대로  책정될 것으로 예상했다고 하네요.

그에 비해서는 예상보다 높은 분양가 가격으로 평하고 있네요.

특히, 신반포센트럴자이가 입지나 주변 시세에 비해 워낙 낮은 가격으로 분양가가 책정된 것으로 인해 심리적으로 좀더 비싸게 느껴지는 측면이 있는 것 같습니다.

개포지구 주변 분양 성적

이미 분양이 끝난 개포 재건축 아파트 중, 

전용면적 34평형 기준 개포주공 2단지(래미안 블레스티지)가 13억원대, 

개포주공 3단지(디에이치 아너힐즈)는 14억원대에 약 수십대 일의 경쟁률로 완판 분양되었고,

프리미엄(웃돈)이 현재 3억원 가량 붙었다고 하네요.

래미안 강남 포레스트 학군 정리

반경 1㎞ 내에 구룡초, 포이초, 개포중, 구룡중 등이 위치해 있어 이들 학교로 배정받게 되네요.

고등학교는 개포고, 중동고, 경기여고, 숙명여고 등 강남 8학군에 속하는 명문학교가 근거리입니다.

대치동 학원가와 개포도서관도 가까운 부분이 강점입니다.

특히, 대치동 학원가의 경우는 강남 포레스트에서 가차로는 10분, 버스로 약 30분 가량 소요됩니다.

교육 인프라 면에서는 최근 분양한 신반포센트럴자이 대비 좀더 유리한 강점이 있는 것으로 보입니다.

래미안 강남 포레스트 교통편 정리

개포지구의 경우 상대적으로 타 재건축 단지에 비해서 교통 편에서 약점이 있다고 알려져 있는 것도 사실인데요.

대중교통 지하철로는 3호선 매봉역과 분당선 구룡역을 이용할 수 있고

작년에 개통된 SRT수서를 통해 광역 이동이 빠릅니다.

차량으로는 양재IC , 남부순환로를 통해 서울,수도권으로의 이동이 편리합니다. 

래미안 강남 포레스트 주변환경 (자연환경/편의시설) 정리

래미안 강남 포레스트의 강점 중 하나가, 바로 강남 재건축 지역 중에서 가장 친환경 적인 숲세권이라는 점이라고 합니다.

양재천, 달터공원, 구룡산, 대모산, 개포공원으로 이어지는 그린웨이(생태 순환로)가 구축되고 단지 옆으로 구룡산과 대모산을 인접하고 있어서 강남권에서 가장 좋은 공기와 쾌적한 환경을 자랑할 것 같네요.

참고로 달터 공원의 경우, 여의도공원 크기의 대규모 공원부지로, 노후화된 공원을 리노베이션할 예정이라 더욱 향후의 공원 이용 및 조망권을 가질 포레스트에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예정되네요.

에코브릿지(생태육교) 도 새롭게 조성되니, 강남그린웨이의 녹지를 편하게 누릴 수 있게 되구요.

편의시설 측면에서는 롯데백화점 강남점, 삼성 서울병원, 강남세브란스병원, 이마트, 코스트코 등의 이용이 가능하다고 합니다.

래미안 강남 포레스트 단지설계 커뮤니티 정리

개포 래미안 강남 포레스트의 경우 개포택지지구 내 공급되는 저층 단지 중에서 유일한 평지단지입니다.

이에, 아파트 진출입이 좀더 용이하고, 채광과 통풍이 우수한 남향위주와 판상형 구조로 설계되어 있는 점이 장점입니다.

특히 래미안 강남포레스트의 경우 개포택지지구 내에 처음으로 스카이 커뮤니티와 하늘도서관, 게스트하우스 등이 구현될 예정이라고 하네요.

최근 단지 내 커뮤니티 시설을 고층에 설치하여 입주민 모두가 조망을 누릴 수 있는 스카이 커뮤니티가 인기이지요.

스카이 커뮤니티는 대부분 고가의 아파트에만 들어서고 있구요, 입주민만의 프라이드이자 특권으로 상징됩니다.

그 외에도 IoT홈큐브(미세먼지 측정 가능 등) 등 아파트 첨단기술도 적용된다고 합니다.

강남구 개포지구 재건축 관련 향후 발전 전망

<이미지 참고 : 2016년 자료>

얼마전 개포주공6·7단지 재건축 정비계획안도 서울시에서 수정 가결되었다고 하네요.

참고로, 개포 주공6단지는  지상 15층 1060가구, 7단지는 지상 15층 900가구 등 2개 단지를 합쳐 1960가구인데 

이번 정비계획안 수정가결로 최고 35층 규모 2994가구로 재건축된다고 합니다.

이로써 개포동 주공 1~7단지는 모두 재건축이 가능하게 되었습니다.

강남구 개포지구의 경우 재건축이 완료되어 입주가 시작되면  ‘신도시급’ 신규 아파트촌이 될 것으로 예상되고 있네요.

일부 부동산 전문가들은 개포동에서 강남 최초의 평당 1억원 재건축 아파트가 나올 수도 있을 것으로 예측한다고 합니다.

개포지구는 양재천 대모산 등에 둘러싸여 친환경적인 데다 도시 기반시설을 잘 갖추고 있는 지역이라고 합니다.

이에, 재건축 완료 이후 강남권 최고 부촌으로 거듭날 가능성이 높다는 평가를 받고 있습니다.

한때 개포동의 경우, 수만 세대의 저층 서민 아파트들의 슬럼화로 인해 '개도 포기한 동네'라는 혹독한 별명을 얻은 적도 있었으나 재건축을 통해 환골탈태 하게 되었네요.

개포지구는 치명적인 약점 중 하나인 교통 면에서 개선되는 호재가 생기는 경우 명품학군과의 근접성 및 강남 내 가장 자연친화적인 환경 조건을 지닌 독보적 입지를 통해 향후 더 높은 부촌 주거지로 거듭날 가능성이 높아 보입니다.

오늘은 강남 포레스트의 분양 관련하여 관련 정보를 공부해 보았습니다.

분양은 9월 초인 금주 중으로 공고가 발표될 것 같습니다.

좀더 상세한 정보가 오픈되면 다시 공유하도록 하겠습니다.