[부동산투자공부] 다산신도시에 관하여 - 다산신도시 입지, 규모, 인프라, 호재

안녕하세요.

다산신도시의 핵심지역에 GS건설의 자이에서 주상복합아파트인 다산자이 아이비플레이스가 한창 분양 중이지요.

다산 진건지구 내 마지막 분양 단지로 높은 경쟁률이 예상되었던 단지인데요. 1순위 청약에서 851가구 모집에 5785명의 청약자가 신청하여 평균 6.8대 1의 경쟁율을 기록했다고 합니다.

예상보다는 낮은 수준이나 8.2 대책 이후임을 감안할 때 서울 강남권과 인접한 공공택지지구의 인기가 상당히 높다는 것을 알 수 있습니다.

오늘은 준공 및 입주가 가까워지고 있는 다산신도시에 대해 좀더 상세하게 알아볼까 합니다.

 

다산신도시 개요 (남양주다산진건공공주택지구)

다산신도시는 남양주 진건지구와 지금지구를 통칭하는 신도시 명칭입니다.

전체면적 총 475만㎡, 여의도의 1.6배 총 140여만 평의 부지에 3만 1천여 세대 (인구 8만 6천여 명)로 신도시급 공공주택 사업 지구입니다. 

임대주택 : 11,706세대 

공공 분양 : 7,536세대

일반분양 ; 12,235세대

위치 : 경기도 남양주시 진건읍, 도농동, 지금동 

사업명 : 남양주다산진건공공주택지구 (보금자리주택 택지지구 도시개발사업)

주요 사업자 : 경기도시공사 (한국토지주택공사 참여)

사업기간 : 2009년 12월 ~ 2018년 6월

<추진 과정 요약>

수도권 전철 경의중앙선의 개통을 통해 경기도 남양주시 진건읍, 도농동 지역이 서울과의 접근성이 크게 개선되면서 지금도농뉴타운이라는 뉴타운 재개발사업이 시작되었는데요.

이 과정에서 구리역-도농역-별내역 삼각지역 내에 빈 구역이 발생하자, 이 지역에 대규모 신도시 택지지구를 추진하게 됩니다.

초기에 다산진건지금지구 구역은 그린벨트 지역으로 택지개발이 어려운 상황이었으나, 해당 지역이 보금자리주택지구로 선정되면서 그린벨트가 해제되지요.

이후, 보금자리주택지구로 지정된 후에도 2008년의 금융위기를 겪으며 택지분양을 추진하는 건설사가 나오지 않아서 난항을 겪다가 분양시기가 2010년 이후로 지연되었네요.

지금은 부동산 경기가 상승하면서 다산신도시의 프리미엄이 매우 높은 수준으로 형성되고 있습니다.

다산신도시의 명칭은 잘 알려진 바 대로 남양주 출신의 대학자이자 정치가인 다산 정약용의 호에서 차용한 것이랍니다.

다산신도시 강점

(1) 도심접근성

다산신도시의 경우, 경기 동북부권의 새로운 주거 중심지로 인정받고 있는데요.

그 이유는  실제로 지하철 8호선 연장선 별내선이 개통되면(2022년 다산역 예정) 잠실, 강남 방향으로 30분대에 진입할 수 있다. 중앙선 도농역을 이용하면 청량리, 왕십리역까지 20분대, 서울시청역까지 40분 내외에 간다.

(2) 자연친화성

다산신도시의 경우 택지지구 태생적 측면에서 그린벨트지역을 해제한 지역으로 신도시 곳곳에 생태 공원이 조성되고 녹지가 풍부하여 주거 환경이 특히 쾌적하다는 평가를 받고 있습니다.

(3)행정복합타운

현재 다산신도시 내에는 남양주시청(2청사), 경찰서, 법원등기소, 교육청 등의 행정시설이 이미 입주해 있습니다. 여기에 추가로, 의정부지법 남양주지원과의정부지검 남양주지청이 유치되도록 경기도시공사에서 적극추진하고 있는데요.

해당 기관이 모두 다산신도시에 입주하는 경우 남양주의 행정,주거,상업 시설을 모두 갖춘 자족형 도시로 발전할 가능성이 높습니다.

진건지구 vs. 지금지구

토지조성 원가 및 공동주택 분양가는 진건지구 이후 분양된 지금지구가 조금 더 높은 상황입니다.

각 지역별 장점이 있는데요. 

진건지구의 경우, 8호선 다산역이 진건지구 중심지역에 조성된다는 미래 가치 면에서 강점을 가지고 있으며, 지금지구의 경우 현재 경의중앙선인 도농역이 통과하면서 서울과 접근성에 우위에 있습니다. 또한, 남양주시청 및 공공기관이 입주해 있는 행정 중심기능을 담당하고 있습니다.

다산신도시 입지분석 (교통, 인프라, 학군)

교통 인프라 

다산신도시의 핵심 교통이 될 철도의 경우, 서울 지하철 8호선의 별내신도시 연장선인 별내선 복선전철 광역철도 사업이 착공되었습니다.

예정에 있다. 이 노선이 개통되면 진건지구 상업중심지에 다산역이 조성되고,도심 접근성이 획기적으로 개선됩니다.

지금지구의 경우 경의중앙선 내 도농역을 활용하여 서울 중심지역 접근이 가능합니다.

도로 교통의 경우, 서울외곽순환고속도로와 강변북로, 북부간선도로를 타고 서울∙경기 서부권으로 이동이 가능한데요.

다산 택지지구 서쪽에 서울외곽순환고속도로, 진건지구 중앙으로 북부간선도로가 지나가고 있습니다.

지금지구 중앙으로 6번 국도 경춘로가 통과하고 있습니다.

생활인프라

약 2km 반경 내에 대형마트인 이마트 도농점과 롯데마트 등의 이용이 가능하며,  구리농수산물도매시장이 진건지구 좌측에 위치합니다.

또한, 약 4km  반경 내에 구리롯데백화점, 한양대학교 대학병원, 도매시장 등 구리 구도심 상권 등 다산신도시 인근 생활인프라 이용 편리한 편입니다.​

현재 도농역 일대에는 중심상권 아직 형성이 안된 상태이므로, 기존 구리역 상권 이용이 높은 상태입니다.

공공시설

다산도시가 행정상의 중심지로는 남양주에서 독보적인 위치를 차지하고 있습니다.

지금지구 내부에 남양주시청 제2청사와 남양주경찰서, 구리남양주교육지원청과 의정부지방법원 남양주시법원 등이 위치하고 있습니다.

법원의 경우, 양정역세권개발사업 부지에 세워지는 법조타운으로 이전할 예정이었으나, 다시 지금지구 재건축하는 것으로 방향이 선회된 상태입니다.

학군

다산신도시의 단점이라고 한다면, 인구 수에 비해 학교가 부족한 편이라는 점인데요.

특히, 진건지구의 경우, 전체인구 약 5만명 대비 승인된 중학교가 1곳이라 지속해서 학교 문제가 제기되고 있다고 하네요.

다행히 초등학교의 경우 진건지구 3곳, 지금지구 1곳이 설립될 예정으로 잡혀있는데요. 

물론 신도시개발계획은 사정에 따라 무산될 가능성이 있으니 실제 설립 여부는 확정되었다고 보기 어려울 수 있습니다.

진건지구 학교 설립계획

지금지구 학교설립 계획

다산신도시 개발호재

다산신도시를 포함한 현재 추진 중인 호재를 정리해볼게요.

가장 중요한 호재는 역시 별내선 (8호선 연장선)의 완공이 될 것 같습니다 2016년에 착공이 되었구요. 2022년 완공을 목표로 건설 추진 중입니다.

별내선이 완공되면 별내 지역부터 강남 잠실까지 지하철로 약 20분 안에 접근 가능해 집니다.

구리 남양주 지역 최대 아울렛인 현대 프리미엄 아울렛이 도농동 지역에 준공되어 2019년 완공 예정입니다. 이 경우 해당 지역 주변에 초대형 상권이 형성될 것으로 보여집니다.

다산신도시의 경우, 주변으로 ​북측 별내지구, 갈매지구, 남측 하남미사지구를 연결하는 동북부 중심지역의 선상에 있습니다. 향후에도 서울.수도권 동북부 발전축의 중심이 될 가능성이 높다는 장점이 있습니다.

다산신도시 아파트 단지 정리

다산신도시의 진건지구의 경우, 임대와 분양을 모두 합하여 약 14,800세대가 들어설 예정입니다.

이중 임대아파트의 경우 약 4166 세대, 행복주택, 974 세대, 일반분양 세대 9701 세대가 올해 말인 2017년 12월부터 본격적으로 입주를 시작하게 됩니다.

다산신도시 진건지구 1000세대 이상 대단지를 이루고 있는 아파트는 다산 자연앤롯데캐슬, 다산 자연앤이편한세상, 다산 반도유보라 메이플타운, 힐스테이트 진건, 다산 자연앤이편한세상자이가 되겠구요.

그 중 입지적으로 우수한 주요 랜드마크 단지는 다산 자연앤이편한세상자이로 내년 7월 입주가 시작됩니다.

진건지구 아파트 단지 현황

다산신도시의 지금지구의 경우, 역시 임대가구와 일반 분양가구를 통합하여 약 13,200 세대 가량이 입주 예정이구요.

이 중, 임대세대는 5174 세대, 일반분양 세대 8,022 세대 역시 12월 말부터 입주 시작됩니다.

지금지구 아파트 단지 현황

이상 다산신도시의 전반적인 특징과 입지현황과 아파트 단지, 인프라, 주요 호재 등을 정리하였구요.

다음으로 다산신도시 분양가 및 주변지역 시세, 프리미엄과 향후 입주 계획 등에 대해 두번째 포스팅에서 살펴보도록 하겠습니다.