[부동산투자공부] 양주 옥정 신도시에 관하여

오늘은 벌써 한주의 바쁜 일정이 끝나가는 금요일이네요.

물론 월화수목금금금으로 주말도 없이 일하시는 분들에게는 좀 죄송한 얘기지만 그래도 금요일 오후만큼 직장인을 행복하게 하는 단어도 없는 것 같네요. 

오늘은 미세먼지도 없는 청명한 하루였지만 일기예보를 보니,  미세먼지는 보통, 자외선 지수는 나쁨으로 나오네요.

되도록 바깥 활동은 하지 않는 게 좋다고 하니 실내에서 할 수 있는 주말 여가활동을 좀 찾아봐야 할 것 같네요.

오늘은 참여 정부 시절 계획된 수도권 신도시 중 수도권 북부 지역에서 발전 가능성이 높아 보이는 양주 옥정 신도시에 대해 알아볼까 합니다.

 

양주 신도시 개요

양주 옥정 신도시에 대해 알기 위해서는 좀더 거슬러 올라가 2기 신도시에 대해서도 알아둘 필요가 있을 것 같네요.

아래는 2기 신도시리스트 입니다.

2기 신도시는 양주의 옥정신도시, 파주의 운정신도시, 김포의 한강신도시, 성남의 판교신도시, 수원용인의 광교신도시, 화성의 동탄1 신도시, 송파와 성남 및 광주에 걸친 위례신도시 등 총 7개 지역으로 구성됩니다.

그동안 부동산 뉴스에서 흔히들 들어봤던 주요 택지지구이지요.

초기 미분양에 몸살을 알았다가 분양가 대비 실제 입주 후에 엄청나게 부동산 가격이 상승한 지역도 보이구요.

양주 역시 그러한 참여정주 시절 계획된 2기 신도시 중의 하나입니다.

그럼에도 금융위기 등을 맞으며 개발이 지연되다가 이제 빠르게 신도시의 모습을 갖춰나가고 있는 지역 중 하나입니다.

참고로, 2기 신도시는 1기 신도시 (분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)보다 서울 중심으로부터의 거리가 훨씬 멀고 교통 접근성이 떨어지는 단점이 있지만 

반면 녹지율을 높여 주거의 쾌적성을 강화하고 신도시 내의 자족 기능을 강화하는 것이 그 차별점이라고 해요.

그래서, 2기 신도시의 경우는 

특히 서울 생활권에 의존하지 않고, 해당 지역의 자족 기능을 위해 대규모 산업단지를 비롯해 기업들을 함께 배치하는 자족 복합도시가 되고 있다고 해요.

이제 개괄적인  1기 신도시와 2기 신도시의 차이점에 대해 이해가 되셨나요?

그 중 양주 옥정 신도시는 정부의 잇따른 부동산 규제 제한을 받지 않는 지역이기도 한데요.

그래서 현 정부 하에서 규제 청정한 투자처로 최근 더욱 주목을 받고 있는 지역이기도 하지요.

특히, 현재 KB부동산 기준 양주신도시 옥정동의 3.3㎡ 당 매매가는 약 850만원 내외인데요.

경기 전체 평균 대비해서도 약  80% 정도 수준인 부담없는 시세라는 점이 투자자들에게 매력적으로 다가오고 있습니다.

양주 신도시 사업개요 

양주 신도시는 옥정지구 및 회천지구를 포함하여 총 11.42㎢의 대지 면적에 총 5만 8000여 가구, 16만 명을 수용할 수 있는 경기 북부의 유일한 신도시가 될 것으로 예상되고 있는 떠오르는 신흥 주거 지역입니다.

최근 신도시 붐을 주도한 위례나 판교, 김포한강신도시보다 압도적인 규모를 자랑하고 있습니다.

• 위치ㆍ면적 : 양주시 옥정동외 10개동, 11.2㎢

• 주택ㆍ인구 : 주택 61.8천호, 인구 163천인

• 추정사업비 : 7.1조원

• 사업시행자 : LH(한국토지주택공사)

• 사업기간 : 2007년～2018년

양주 신도시 토지이용 계획

전체 약 400만 평에 달하는 부지에 37% 주택지구, 3% 가량 상업지구, 30% 가량 공원 녹지 지역이 조성될 예정입니다.

양주신도시 도로 공간구조 계획

양주 지구를 동서로 가로지르는 중앙 도로와 옥정 및 회천을 순환하는 도로가 건설 예정이며,

양주 신도시 전체를 연결하는 완벽한 보행 및 자전거 연결체계도 구축 예정입니다.

다핵 분산형 도시구조로 전환하고, 고밀주거지는 주민의 이용도가 높은 상업용지나 역세권과 가까운 지역에 배치하고, 

중ㆍ저밀 주거지는 고밀주거지의 배후지,평지 등에 배치할 계획으로 국토부 공식자료에서 알려지고 있습니다.

양주신도시 도시간 교통망 계획

현재 양주 신도시 서측으로 경원선 복선전철 및 국도 3호선이 지나고 있고, 

국도 3호선(평화로) 우회도로가 단지를 남북으로 통과하여 개설 중에 있으며 

향후 서울외곽순환도로와 연결되는 민자고속도로가 동두천 까지 건설되어 완벽한 교통 체계를 구축할 예정이라고 하네요.

경원선 복선전철과 신도시를 연결하는 교통대책으로 연결도로를 신설하고, 

신교통 수단으로 BRT(Bus Rapid Transit)등을 도입함으로써 대중교통시범도시를 조성할 계획이다.

양주 신도시 입지

경기도 양주시는 북측으로는 동두현 연천지역과 인접하고, 동측으로는 포천, 

서측으로는 고양시·파주시, 남측으로 의정부시와 서울을 둔 입지에 있는 지역입니다.

서울 시청 기준으로는 약 30㎞ 에 위치하며, 서울외곽순환고속국도를 이용할 경우 서울 북부 지역까지 30분 가량 소요되는 거리입니다.

신도시 개발 역사를 짚어 볼때 서울과의 접근성이 좋은 편이라 단순 입지 만으로 1기 신도시 지역인 분당과 일산 대비 우수한 입지였으나, 

당시 그린벨트 규제로 인해 1기 신도시 개발지역에서 제외된 곳이기도 합니다.

삼성역 기준으로 대중교통 지도를 확인해보니 삼성역에서 양주신도시 랜드마크 단지인 푸르지오 아파트 단지까지 

약 1시간 30분 이상 소요되는 거리로 나타나고 있습니다.

아직은 신도시 조성이 완성된 단계가 아닌 만큼 대중 교통 이용이 편리하지는 않은 지역입니다.

양주 신도시 개발호재

그럼에도 양주신도시가 주목받는 이유는 바로 교통 부문 개발호재를 풍부하게 가지고 있는 지역이기 때문인 것 같네요.

사실 수도권 내 대규모 택지개발에 의한 신도시에서 가장 중요시되는 부분은

서울 중심 상업 지역, 특히 강남 접근성이라고 해도 과언이 아닙니다.

그런데, 이처럼 교통 측면에서 서울 접근성이 매우 열악하였던 수도권 북부 지역에 교통 호재들이 실제 그 착공 가능성이 속속 확실시 되면서 

서울 접근성이 대폭 개선되리라 기대되고 있네요.

<이미지 참고 :  동아일보>

먼저 올해 상반기에 구리~포천 간 민자고속도로가 지난 상반기 개통 되었습니다.

이 구리-포천 민자고속도로는 참고로 서울-세종 고속도로와도 연결될 예정이구요.

자차로 별내지구까지 약 10분, 남구리 IC까지 약 20분이면 도착합니다.

강남까지도 이동시간도 약 차량으로 40분대로 이동 가능하네요.

또한 광역도로망인 제2 외곽순환고속도로도 2020년 개통할 예정으로 되어 있네요.

제2 외곽순환고속도로 전체 구간에서 파주-양주-포천 구간의 경우 2018년 먼저 개통 예정이구요.

회암-노원역을 연결하는 간선급행버스 체계(BRT) 는 2020년 개통을 목표로 하고 있습니다.

3번 국도 우회도로는 지난 2014년 말 옥정신도시 서측을 통해 동두천으로 연결되도록 건설된 바 있습니다.

무엇보다 주목을 받는 교통 호재는 서울 지하철 7호선 연장 여부인데요.

현재 기재부 예타 조사 결과 사업타당성이 기준치를 넘은 것으로 알려진 양주지역 7호선 연장 여부가 가장 초미의 관심이네요.

서울 지하철 7호선이 2023년 개통을 목표로 의정부 양주선 연장을 검토 중인데요.

7호선 도봉산역에서 옥정지구까지 바로 이어질 것으로 보입니다.

이 경우, 7호선은 옥정 신도시를 출발해 의정부 민락지구를 거쳐 서울 강남 지역으로 연결되게 되구요.

완공되면 약 1시간 이내 강남 출퇴근이 가능하게 될 것으로 보여지고 있습니다.

 

마지막 교통 호재로 GTX 광역급행철도 노선 개통 여부입니다.

서울 북부를 가로지르는 노선은 gtx c 노선인데요.

현재 국토부의 계획에 의하면 gtx c 노선은 삼성역과 의정부를 바로 한 노선으로 연결합니다.

해당 노선이 개통되면 약 13분만에 의정부에서 삼성역까지 도착할 수 있다고 합니다.

< 이미지 참고 :  연합뉴스>

양주와 인접한 의정부과 삼성간 급행광역교통 개통 시 양주신도시 역시 그 수혜를 입을 것으로 전망되기에 더욱 양주 지역에 대한 서울 접근성에 큰 기대가 모아지는 것 같습니다.

양주 옥정 신도시 주요 아파트 단지

양주신도시는 옥정 지구와 회천지구 2지역으로 구분되는 데요.

이 중 옥정지구는 양주신도시의 중심 지역이라도고 할 수 있지요.

그 이유는 규모 면에서 회천지구보다 약 2배에 가깝게 큰 부지를 차지하고 있고,

양주신도시 수용인구 16만여 명 중 11만여 명의 수용이 옥정지구로 수용될 예정이기 때문이네요.

또한, 옥정 중앙공원이라 불리는 대규모 호수가 조성된 양주 신도시의 랜드마크 공원이 위치한 지역이기도 합니다.

다음은 양주 옥정신도시 내의 입주 예정인 아파트 단지 현황입니다.

< 이미지 참고 :  옥정 이편한세상 분양정보>

옥정마을

옥정 센트럴파크 푸르지오 9BL / 1,862세대_2016년 12월 입주

e편한세상 양주신도시 1차 11-2BL / 761세대_2017년 9월 입주예정

e편한세상 양주신도시 2차 18BL /1,160세대_2018년 5월 입주예정

LH 천년나무 16BL(국민임대) / 1,618세대_2017년 7월 입주

중흥 S클래스 11-1BL, 11-3BL / 18년 분양예정 / 1,515세대

율정마을

LH천년나무 13BL(공공임대) / 962세대_2014년 11월 입주

LH천년나무 7BL(국민임대) / 1,256세대_2014년 11월 입주

LH 천년나무 8BL(국민임대) / 1,550세대_2017년 7월 입주

양주新도시 리젠시빌 란트 6-1BL /524세대_2018년 9월 입주예정

모아미래도 6-2BL / 17년 9월 / 620세대

A-5BL - 임대 / 60㎡혼합 / 921세대

A-10(1)BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 1,246세대

A-10(2)BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 1,228세대

천보산 마을

NHF 21-1BL(공임리츠) / 528세대_2018년 12월 입주예정

NHF 21-2BL(공임리츠) /954세대_2018년 12월 입주예정

대방 노블랜드 12-1BL, 12-2BL / 17년 하반기 분양예정 /1,483세대

A-20(2)BL - LH 기술제안형 공임리츠 / 60-85㎡혼합 / 619세대

A-20(3)BL - LH 기술제안형 공임리츠 / 60-85㎡혼합 / 901세대

세영리첼 14BL /18년 분양예정 / 815세대

A-20(1)BL - 일반분양 / 60-85㎡혼합 / 1,140세대

A-22BL - LH공공임대 / 60-85㎡혼합 / 1,126세대

와우 마을

e편한세상 양주신도시 3차 15BL / 1,566세대_2019년 3월 입주예정

A-17(1)BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 805세대

A-17(2)BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 776세대

A-19(1)BL - 일반분양 / 60-85㎡혼합 / 2,038세대

A-19(2)BL - 일반분양 / 60-85㎡혼합 / 1,304 세대

화암 마을

LH 천년나무 3BL(행복주택) / 1,500세대_2017년 입주자모집 예정

A-1BL - LH공공분양 / 60-85㎡ / 2,049세대

A-2(1)BL - 일반분양 / 60-85㎡ / 461세대

A-2(2)BL - 일반분양 / 60-85㎡ / 625세대

A-4(1)BL - 일반분양 / 60㎡이하 / 1,416세대

A-4(2)BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 1,859세대

독바위골

A-23BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 930세대

A-24BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 938세대

A-25BL - 일반분양 / 85㎡혼합 / 747세대

양주 옥정 신도시 아파트 단지의 시세는 약 34평 기준 2억 중 후반대에 형성되어 있습니다.

더불어 e편한세상 양주신도시 3차 (전용 66~84㎡ ) 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 2억6000만~2억9000만원인데요.

3.3㎡당 평균 840만원선으로 나타나 수도권에서 부담없는 가격으로 내집마련이 가능한 거의 마지막 신도시라고 보시면 될 것 같습니다.

오늘은 다양한 교통 호재를 바탕으로 떠오르는 양주 신도시에 관하여 간단히 짚어보았네요.

부동산은 다양한 변수에 움직이므로 항상 여러 자료와 뉴스를 스크랩하고 정리하는 습관이 중요한 것 같습니다.

양주 지역에 관심있으신 분들에게 도움 되셨길 바래봅니다.