[부동산투자공부] 가로주택정비사업 관련 핵심 정리

서울시 도시재생사업에서 자주 거론되는 가로주택정비사업에 대해 알고 계시나요?

우리나라 주택 문제 중 큰 문제의 하나인, 빈집 및 노후주택 이슈를 해결하기 위한 정책입니다.

참고로, 통계청 자료에 의하면 우리 나라에서 준공 이후20년 이상 된 노후 주택은 43.8%(1636만700호)에 달한다고 하는데요. 

또한 전국의 사람이 살지 않는 빈집의 비율은 전체 주택 비율의 6.5%(106만9000가구)를 차지하고 있습니다.

오늘은 가로주택정비사업이 어떤 사업인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

가로주택정비사업이란?

가로주택정비사업? 용어가 생소하신가요? 

가로주택정비사업은 간단히 핵심만 짚어서, 미니 재건축입니다.

좀더 세부적으로는  1만㎡ 미만의 노후 단독·다세대주택 20가구 이상을 묶어 저층 아파트를 짓는 소규모 도시재생 사업입니다.

일반적인 대규모 재건축·재개발과 달리 기존 주거지의 도시 기반시설은 그대로 유지하는 것이 특징이지요.

도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택이 주로 정비대상이 되고 있습니다.

재건축과 재개발이 어려워진 낙후된 지역에 최대 15층 높이의(서울시는 최대7층까지 건축가능) 공동주택을 신축 지원하는 서민주거생활 안정 정책이라고 할 수 있겠습니다.

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가로주택정비사업 현황 및 시범지구

올해 2월 빈집 및 소규모 주택정비 특례법안이 국회를 통과하였네요. 내년 2월 시행 예정입니다.

정부에서는 허그 HUG 주택도시기금을 통해 지원을 위해 맞춤형 융자상품까지 출시 예정입니다.

다시 말해, 규제 일색인 부동산 시장에서 정부 주도로 적극적으로 지원하는 몇 안되는 부동산 정책인 만큼 관심을 기울여야 할 필요가 있어 보입니다.

소규모 도시재생 프로젝트인 가로주택정비사업은 공동화로 낙후된 도심지의 재개발·재건축 가속화와 도심재생에 크게 기여할 수 있어, 주목을 끌고 있는 정부주도 사업입니다.

참고로, LH에 따르면 현재까지 조합설립인가를 완료하거나 인가를 앞둔 사업지는 인천 숭의1, 서울 면목, 인천 만수, 대구 동인, 인천 숭의2 등 총 5개 지구라고 하네요.

또한, 국토교통부가 시범지구로 지정한 곳은 5지구입니다.

서울 중랑면목지구, 인천 석정지구, 부천 중동지구, 수원 파장1ㆍ2지구

가로주택정비사업 장점

가로주택정비사업의 장점은,

재개발에 비해 규모가 작기 때문에 사업의 과정이 수월해져 공사기간이 단축되며, 초기 투자금액 역시 적다는 점이겠습니다.

재건축이나 재개발 사업은 대체로 10년 이상이 소요되는 것이 현실입니다만, 이에 반해 가로주택 정비사업은 평균 3~4년이 걸려 짧은 기간에 주거환경 개선이 가능합니다.

특히, 정비구역 지정 등의 별도 사업절차를 생략하고, 토지 포함 소유자 80% 이상 동의로 조합 설립이 가능합니다.

이 때문에 사업기금 조달이 원활하다면 3년 안에 기존 허름한 단독 혹은 빌라주택이 15층 새 아파트로 거듭나게 됩니다.

소액부동산투자를 하시는 분들에게는 가로주택정비사업이 투자방향에 잘 맞는 사업이 될 것 같습니다.

특히, 정부 주도의 확정사업이기 때문에 미리 정부의 정책 방향을 이해하고 움직이시는 분들에게는 소규모주택정비사업을 통해 좋은 수익을 얻으실 수도 있겠습니다.

가로주택정비사업 대상 요건

참고로, 가로주택정비사업 대상 주택은 정확하게 어떤 요건을 갖는지 알아볼까요?

가로주택정비사업 즉 소규모 재건축 사업 대상이 되기 위해서는 가로구역의 전부 또는 일부가 다음의 요건을 모두 갖춘 경우 대상이 될 수 있습니다.

1. 노후·불량건축물의 수가 전체 건축물의 수의 3분의 2 이상일 것

2. 해당 사업구역에 있는 기존 주택의 호수(戶數) 또는 세대수가 다음 각 목의 구분에 따른 기준에 적합할 것

가. 해당 사업구역에 단독주택만 있는 경우: 기존 단독주택의 호수가 10 이상일 것

나. 해당 사업구역에 공동주택만 있는 경우: 기존 공동주택의 세대수가 20 이상일 것

다. 해당 사업구역에 단독주택과 공동주택이 함께 있는 경우: 

기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수가 20 이상일 것. 

다만, 기존 단독주택의 호수가 10 이상인 경우에는 공동주택의 세대수와 합한 수가 20 미만인 경우에도 기존 주택의 호수 또는 세대수 요건을 갖춘 것으로 본다.

가로주택정비사업 단점

그렇다면, 가로주택 정비사업엔 어떠한 단점이 있을까요? 정확하게 사업을 들여다보면 가로주택정비사업의 한계점이 드러나는데요.

바로 노후주택에 대해서만 소규모의 재건축을 실시하다보니, 주변 기반시설의 미개선과 층수제한 규제가 있다는 것이 가장 큰 단점입니다.

가로주택정비사업에서는 주택 주변의 도로, 주차장, 공원 등과 같은 기반시설은 개선되지 않습니다. 

따라서 현재 기반시설 부족의 이슈를 가지고 있는 지역의 경우 동일한 이슈를 끌고 가게 됩니다.

또한 가로구역별로 높이 제한이 있는데, 이러한 층고 제한으로 인해 중층 혹은 저층으로만 개발이 이루어질 가능성이 크다는 단점도 있네요.

가로주택정비사업 개선사항

가로주택정비사업의 주요 이슈인 층고제한 관련하여  내년 2월부터는 법이 개정되어 제2종 일반주거지역에서 15층 이하로 지을 수 있게 된다고 하네요.

그동안 재건축 심의 과정에서 15층으로 건설하는 경우 도시미관을 해친다는 이유로 7층으로 제한하여 조합 측과 갈등이 많았으나 이 부분은 완화되어 조합 측의 손을 들어주었네요.

가로주택정비사업 융자사업

한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)는 가로주택정비사업 지원을 위해 국토교통부와 협의해 맞춤형 융자상품을 출시했네요.

본격적으로 LH와 HUG 등이 지원 사격 준비에 들어갔다고 보시면 될 것 같습니다.

가로주택정비사업 투자 예시

단독주택의 경우 제2종 일반주거지역 내에 지은 지 30년 이상 노후화된 단독주택은 대부분 대지 평수 40~70평으로 용적률 110% 내인데요.

이 경우, 용적률 250%를 적용하여 역세권 인근 재개발 해제 지역이나 재개발 가능성이 없는 지역으로 미니 아파트를 신축한다면 추가 분담금 없이도 신축 아파트에 입주가 가능한 상황입니다.

가로주택정비사업 과제

정부의 의지에도 많은 지차체와 대형 건설사에서 사업성이 높지 않다는  이유로, 적극적으로 사업 참여하고 있지는 않다고 합니다.

특히, 가로주택정비사업의 최대 걸림돌인 접면도로 규제 완화가 이루어지기 전에는 전역으로 확대되기에는 어려울 것 같다는 시선이 대체적인 것 같습니다.

참고로, 현재는 사업구역의 한 면은 6m 도로와 접해야 하고 나머지 면은 도로, 광장, 공원에 접해야 사업을 진행할 수 있네요.

여기에 서울시가 4m 이상의 도로로 요건을 좀더 완화할 계획이라고도 합니다.

이상 정부에서 적극적으로 법제, 금융 및 요건 등을 지원하고 있는 가로주택정비사업에 대해 알아보았습니다. 

그동안 생소했던 단독주택 및 빌라 노후 주택 분야에도 관심을 기울일 필요가 있다고 생각이 드네요.