[부동산투자공부] 압구정 재건축, 압구정 구현대 아파트 재건축 정리

이번 부동산 상승기를 포함하여 서울 부동산 시장의 주요 키워드는 강남 재건축인데요. 그 중에서도 부촌 중의 부촌으로 꼽히는 압구정 재건축 움직임이 작년부터 서서히 일고 있어서 강남 부촌의 상징 압구정 현대아파트의 재건축 관련한 주요사항 들에 대해 정리해볼까 합니다.

압구정 재건축 개요

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압구정 아파트 단지 조성

압구정 아파트 단지 조성 사업은 1960년대 중반부터 시작되었습니다. 압구정 지역은 사실 한강변 일부를 매립하여 조성된 지역입니다.

제일 처음 1967년 현대아파트 1~3차 단지가 건설되었꼬, 이후로 대단지 아파트들이 꾸준히 조성되면서 현재 약 약 35만평을 아우르는 24개 단지 1만여 세대 대규모 강남 아파트 단지를 형성하고 있네요.

압구정 재건축 추진

1960년대에 처음 조성되다보니, 현재 약 4~50년 가까이 된 압구정동 한강변 일대 단지들은 상당한 노후화를 겪고 있네요.

그러나, 2000년대 재건축 1차 추진했으나 실제적으로 실행된 부분은 없었구요,

작년 2016년 말에 서울시가 ‘압구정 지구단위계획’을 발표하면서 일대 지역 재건축 사업에 새로운 바람이 불고 있다고 하네요.

압구정 재건축 주요 단지 (구현대, 현대 1,2차)

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압구정 구현대아파트 단지

총 24개 단지로 구성된 압구정 한강변 아파트 단지의 경우 서울시 지구단위계획에 따라 총 6개의 특별계획구역으로 구분된 것이 특징입니다.

이에 재건축은 각 구역별로 추진되고 있는 상황이네요.

특히 가장 주목을 끄는 구역은 특별계획3구역입니다.

압구정 재건축 특별계획3구역은 압구정 구현대 1~7차·10·13·14 단지를 포함하고 있습니다. 

조합원 수만 4000명이 넘고, 단지 규모가 가장 크기 때문에 재건축 사업성 역시 크겠지요.

구현대는 같은 평형이라도 단지별로 대지지분이 다르고 조망권이나 층·위치에 따라 재건축 후 시세가 달라지므로 투자 전에 동·호수 배정 방식을 따져봐야 한다.

압구정 구현대아파트 단지 개요

총세대수 : 960세대 // 총동수 : 13개동

준공년월 : 1976년 06월  // 건설사명 :현대건설(주)

세대당 주차대수 :2 대

난방방식 : 지역난방 // 난방연료 : 열병합

용적율 : 224% // 건폐율 : 19%

최고층 : 15층 // 최저층 : 12층

면적 : 141㎡, 172㎡, 176A㎡, 176B㎡, 176㎡, 211㎡, 213㎡

압구정 재건축 아파트 입지

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압구정동 한강변 아파트 단지의 입지는 강남권에서도 남쪽 한강변에 위치하여 입지 면에서 손에 꼽히는 지역이지요.

일부 부동산 전문가들은 압구정의 입지가 워낙 뛰어나 아파트 재건축만 하기에도 아깝다는 반응이네요.

주상복합, 업무시설, 공공시설 등을 지을수 있도록 용도를 종상향 하면 3.3㎡당 1억원까지도 무난히 갈 수 있는 지역으로 보고 있다고 합니다.

우리나라에도 정말 평당 1억 아파트 시대가 찾아오겠네요.

압구정 재건축 주요 이슈

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현재 압구정 재건축을 둘러싼 주민 내부의 주요 쟁점은 '조망권'과 '대지지분권'이라고 하네요.

 최근 강남 재건축의 키워드가 한강변이듯, 한강 조망권을 갖춘 구현대 1·2차의 가격이 대지지분이 큰 구현대 6·7차 가격보다 높은 시세를 형성하고 있습니다.

압구정 현대1·2차 단지는 구현대 돌출부에 위치해 한강 조망이 가장 뛰어나 이곳 주민들은 재건축 후에도 기존 '조망권'을 고수하고 있고, 

반면 압구정 현대 6·7차 주민들은 대지지분이 상대적으로 크기 때문에 동·호수 배정을 포함하여 한강 조망권에도 우선권이 있다고 주장하고 있구요.

어느 쪽도 한강조망권을 포기하기는 어려울 것 같은데, 어떻게 결론이 나게 될지 궁금합니다.

<이미지 참고 :  매일경제>

압구정 재건축과 서울시 층수 제한

서울시는 한강변 재건축 단지에 대해 35층 룰을 적용해 오고 있는데요. 

압구정 구 현대아파트 단지는 특히 전 서울시장인 오세훈 재임 시절 약 50층 이상의 재건축을 추진하였다가 박원순 시장 취임 이후 35층 제한의 철퇴를 맞고 추진을 중단했습니다.

이제 내년에 다시 서울시장 선거를 앞두고 있어 서울시장 교체의 가능성이 열리면서 압구정 재건축에 다시 파란불이 들어왔는데, 과연 내년 서울시장 선거의 결과가 어떻게 될지 정말 궁금해지는 대목입니다.

잠실 5단지의 경우, 얼마전 50층 재건축 승인을 예외적으로 받았기에 압구정 현대 용도 지역 변경을 통해 50층 재건축 추진을 더욱 강화할 것 같네요. 

서울시 재건축 안에 대한 반발 

구현대 단지의 경우는 특히 한강변의 가장 좋은 입지에 위치하고 있어 서울시의 한강변 35층 규제에 가장 크게 반발하는단지인데요.

추가로 역사문화공원(2만5000㎡ 규모)을 한강 조망권이 가장 뛰어난 1·2차 단지에 넣는다는 서울시 재건축 방향에 당연히 반대하고 있네요.

워낙 입지가 좋은 곳이다 보니, 기부채납(공공기여) 비율도 구현대만 타 구역보다 높은 16.5%로 라고 합니다. (일반 압구정 구역 : 15%)

상가와 재건축 합의

구현대 단지 안에 전통시장 '신사시장'과 구분상가들이 입주해 있습니다. 

신사시장은 신사S&G란 업체가 지상 3층 상가를 통째 소유하고 있으나 재건축에 적극적이지 않다고 합니다.

그러나, 구분상가는 재건축에 적극적이라고 해요.

상가도 1년 사이에 수억이 올라 8평 상가 기준 13억원에서 18억에 실거래 되었다고 합니다.

압구정 재건축 시세변동 (구현대)

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최근 10년간 전용 131.48m2 39.7평형 시세 변화입니다.

최저 약 13억까지 떨어졌다가 현재 약 최고점 22억까지 거래되었네요.

현재 반포 아크로리버파크 아파트 30평대의 경우 최근 평당 7500만원에 해당하는 23억원에 거래되기도 했는데요, 반포에 비해 입지가 훨씬 뛰어난 곳으로 평가되는 압구정 한강변의 경우라면 재건축 후 평당 1억원 이상은 충분히 가능할 것으로 보는 시각이 지배적입니다.

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전체적으로 압구정 재건축 현황에 대해 간략히 살펴보았습니다. 

반포 및 개포 재건축 이슈가 한동안 강남 재건축의 핵이었다면 이제 압구정, 잠실, 여의도, 목동 등 그동안 주목받지 못했던 잠룡들이 하나둘씩 기지개를 켜고있는 것 같네요. 강남 재건축의 흐름이 어떻게 변화할지 꾸준히 지켜보면 좋을 것 같네요.