[부동산투자공부] 상계주공8단지 재건축에 관하여 핵심 정리

얼마전 아시는 지인이 상계 주공아파트에 투자했던 매물을 어떻게 처분해야할지 고민하시는 이야기를 들었는데요.

사실 상계지역은 잘 모르는 지역이고 저 역시 이제 공부하는 입장이라 먼가 도움이 되고는 싶었으나 실질적인 도움이 되드리지 못했네요.

이에, 최근 뉴스에서 자주 등장하는 상계주공8단지 재건축 이슈와 함께 상계동 지역에 대한 부동산 투자 관점의 정리를 해보고자 합니다.

상계주공8단지 포함 상계주공아파트 개요

상계주공아파트는 제5차, 6차 경제개발5개년계획에 따라 주택공사가 저소득층 즉 서민을 위해 실시한 신시가지 주택사업이었습니다.

상계주공아파트는 총 16개단지이자, 4만224가구로 규모면에서는 미니 신도시급 규모이기도 합니다.

지금부터 약 30여년 전인 1985년부터 1989년, 약 5년에 걸쳐 조성됐구요. 당시에는 초고층이던 최고 25층으로 건축되었습니다.

재미있는 점은 공중 휴식공간, 방과 방사이 이동 칸막이 등 지금의 시선으로도 상당히 혁신적인 설계가 적용되었네요.

당시 신도시급인 과천(1만3522호), 개포(1만5710호)의 예산의 2배가 넘는 초대형 프로젝트였다고 합니다. 

현재는 단독주택과 무허가 건물, 연립다세대가 밀집한 노원구 상계3,4동 일대 64만7578㎡(약 20만평)가 3차 뉴타운으로 지정되어 사업을 추진 중에 있습니다.

저는 이런 아파트 연혁에 대해 공부하는 것이 상당히 흥미롭습니다. 지금의 시선에서야 당연히 격세지감을 느끼지만 당시에는 당시의 기술과 자원으로 최대의 결과물을 낸 것이고 그에 대한 결과를 한눈에 살펴볼 수 있어 과거를 통해 미래가치를 볼 줄 아는 인사이트가 좀더 길러지는 것 같더라구요.

상계주공8단지 주변 개발호재 관련

기본적으로 창동상계 지역은 2014년 공표된 서울도시기본계획인 서울 2030플랜에 의해 서울의 ‘7대 광역중심’으로 격상된 바 있습니다.

서울시가 적극적으로 추진하고 있는 낙후지역에 대한 균형발전 지원사업에 따라 그만큼 향후 발전 가능성이 매우 높은 지역이지요.

실제로  며칠 전 뉴스를 통해 창동에 50층의 주상복합 단지가 들어설 계획임이 발표되었지요.

 다시 말해 상계동은 서울시 철도차량기지 이전을 계기로 수도권 동북부 중심지로 발전할 가능성이 높은 지역으로 꼽히고 있습니다.

창동 차량기지가 개발되면 컨벤션, 상업시설, 업무시설, 호텔, 문화예술 시설 등 다양한 시설이 입주되게 됩니다.

이에 일자리 창출 효과가 커지면서 베드타운 역할만 하던 지역경제가 자족 경제형으로 점차 변모할 것으로 보입니다.

여기에 상습 정체구간이던 동부간선도로를 지하화하고 창동역 일대 복합문화공연시설이 건립되는 등 개발 호재도 풍부합니다. 

상계주공8단지 입지

상계주공8단지의 경우 주변이 산으로 둘러싸인 지역 내에서 택지개발지구로 주변이 모두 평지지형이구요.

이러한 평지에 위치한 첫 재건축 사업으로 사립 초,중,고와 인접하고,  초등학교를 품은 아파트 단지이자, 4호선 노원역 ,7호선 마들역 도보 이용 가능한 점, 중계동 학원가와의 인접성 등으로 무엇보다 실거주수요가 많은 지역입니다.

대단지 아파트들이 많아 주거 편의성이 높고, 노원역 롯데백화점, 도서관 등의 편의시설 생활권 내에서 편리하게 이용 가능한 입지적 장점이 높은 지역입니다.

특히, 노원구의 경우 새아파트 공급이 지난 20년간 매우 적었던 지역이면서 향후에도 재건축 사업이 빠르게 추진 가능한 단지들이 많지 않아 약 10여년 내에 그 희소성 면에서도 상계주공8단지의 가치가 좀더 높아질 가능성이 있다고 합니다.

상계주공8단지 주변 학군

상계주공8단지 포함 상계지구의 경우 교육환경 면에서 상당히 우수한 환경을 보유하고 있습니다.

우리나라 대표 3대 학군이 바로, 강남구 대치동, 목동, 그리고 노원구 중계동인데요.

상계동은 중계동 인접하면서 중계동 대비 크게 못지 않은 학군이 형성된 특수성이 있다고 합니다.

단지 내외로 근거리에 다수의 어린이집 및 유치원, 초, 중,고가 밀집되어 실거주 수요가 특히 높은 지역이기도 합니다.

상계주공8단지의 경우도, 서울상곡초등학교와 닿아있는 초품아이며, 도보 5분 거리 내에 초, 중, 고가 모두 인접하고 있습니다.

특히, 상계주공8단지의 경우 사립학교인 청원 초등학교, 청원중학교, 청원여자고등학교, 청원고등학교와 도보 5분거리를 이루고 있어 학군 측면에서 매우 우수한 지역입니다.

상계동의 경우, 소위 스카이 대학 등 명문대 입학의 가성비가 가장 높은 지역으로 손꼽히는 중계동 학원가인 은행사거리와 지하철역 한정거장 내외에 이동 가능합니다.

이러한 명문 학군으로 자녀를 둔 실수요자의 인기가 식지 않는 지역이니만큼 향후 침체기에도 하방경직성이 높은 지역이 상계 지역으로 볼수도 있으나, 다만, 최근의 시세상승이 매우 가팔랐다는 점이 우려의 관점을 일부 갖게 하는 것도 사실인 것 같습니다.

 

상계주공8단지 재건축 현황 - 노원상계 꿈에그린

상계주공8단지는 서울 강북권 재건축 사업의 척도로 평가 받습니다.

상계주공8단지는 아파트 총 4만여 가구의 규모에 달하는 상계주공아파트 단지 가운데 첫 재건축 사업장이기에 향후 상계지구의 재건축 성공여부에 대한 시금석이 될 예정입니다.

1988년대 830세대로 건설되었고, 5층 저층단지라 사업성이 좋고, 유일한 조립식 구조라 상계 주공 아파트 중에서 가장 먼저 재건축 사업을 시작하게 되었습니다.

현재 상계주공8단지는 관리처분인가 확정되었고, 원주민 이주 후 현재 철거 작업이 시작되었습니다.

기존 아파트 830세대를 철거한 후 1062세대 (임대 155세대 포함)의 지하 3층, 지상

최고 30층의 대단지 아파트 단지로 거듭나게 됩니다.

승인받은 용적률은 293.51%, 건폐율은 22.21%다. 

건설사는 한화건설이며 현재 아파트 브랜드는 아직 확정되지 않았으나, '노원상계 꿈에그린' 브랜드가 적용될 것으로 보입니다.

입주시기는 2020년 6월입니다.

공급 물량 가운데 일반분양분은 78가구로 매우 작습니다.

다시 말해 기존 조합원의 입주 의사가 큰 지역입니다.

그동안 상계동 지역이 서울 내에서도 워낙 저평가 지역이었던 터라 향후의 시세상승 가능성을 높게보고 있네요.

참고로, 상계주공8단지의 경우 1,2종일반 주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종상향되었습니다.

참고로, 조합원 분양가는 평당 1600만원 에서 1800만원 사이였다고 하네요.

이주비는 무이자로 1.2억 지급되고 추가분담금 2.4억 정도에서 추가로 올라서 약 3억 가량 된다고 합니다.

상계주공8단지 재건축 상계꿈에그린 

전용면적별 공급가구 및 평면도

국민주택규모인 84제곱미터이하 중소형 평형이 전체 세대 중 약 98% 이상 1050가구를 구성하고, 46평형은 23가구로 대형평형 희소한 단지입니다.

60㎡ 이하 499가구, 60~85㎡ 540가구, 85㎡ 초과 23가구로 구성됩니다.

가장 작은 평수인 상계주공8단지 재건축 20평형 평면도 구조입니다.

다음은 소형 평형 25평형 구조입니다. 총 3가지 타입입니다.

상계주공8단지 재건축 단지의 경우 30평형이 포함되어 있습니다.

상계주공8단지 34평형 평면도 3타입입니다.

 마지막으로 대형평형 46평형 구조입니다.

상계주공8단지 및 주변 단지 시세

시세변동 그래프를 보면, 가슴 아픈 상계동 재건축의 역사가 보이기도 하네요.

사업 추진이 지지부진 하던 시기에 전용 47제곱미터 기준 약 3억 중반의 매물이 2015년 2억 중반대로 약 1억 가량 떨어졌습니다.

그러다가 작년 2016년초부터 대세상승을 시작하여 가파르게 오른 것을 볼 수 있습니다.

올해에도 6월 3억 3천에서 9월에 3억 9천까지 급등하여 실거래 이루어졌네요.

참고로, 상계동이 포함된 노원구 아파트의 평당 평균 매매가격은 1,244만 원으로 서울 25개 자치구 중 21위입니다. 

그만큼 가격 상승 여력이 풍부하다는 의미로 해석될 수도 있습니다.

주변 시세를 참고해 보면, 

평당 약 1300만원에서 가장 높은 시세를 보이는 노원역 초역세권 상계주공7단지의 경우 1700만원 수준입니다.

상계주공8단지 재건축 

상계꿈에그린 분양가 (예상)

상계주공8단지 재건축 단지인 노원상계꿈에그린의 경우, 분양가가 대략 1700만원에서 2000만원 사이로 예상된다고 하네요.

8,2 대책 및 분양가 상한제에 의해 좀더 하락 가능성도 배제할 수 없지만 얼마전 분양을 마친 인근 상계센트럴푸르지오 분양가와 주변아파트의 형성된 시세를 살펴볼때 대략적으로 평당 2000만원 미만으로 분양가 책정될 것으로 보입니다.

참고로 상계주공8단지 대비 입지가 좋지 않다는 평가를 받는 상계센트럴푸르지오의 경우 평당 약 1500만원에서 1800만원대로 분양되었습니다.

이 경우, 25평 기준 약  , 34평 기준 약 6억 초반대가 예상됩니다.

상계주공8단지 재건축 

상계꿈에그린 분양일정

아직 정확한 일정이 공표되지 않았으나, 대략 조합 측에서 예정하는 시기는 2018년 상반기로 보고 있습니다.

이상 현재까지 발표된 자료를 참고하여 상계지구 재건축 1호이자 강북권 재건축 바로미터가 될 것으로 평가받는 상계주공8단지 재건축 관련 현황에 대해 스터디해보았습니다.

분양일정에 여유가 있는 만큼 좀더 향후의 변화를 지켜보면서 청약을 고민해볼 필요가 있을 것 같습니다.

물론 상계동 역시 투기과열지구이자 투기지역에 해당하여 청약 1순위 등 여러 규제 적용됩니다.